记者分析德国房价十年不涨三大原因

qquchn

记者分析德国房价十年不涨三大原因                                http://www.sina.com.cn  2010年03月25日12:54  中国广播网  
4 D% U6 r& w: s6 o" u) R. c9 I/ U( p                                                                                                                                        　　中广网北京3月25日消息 据中国之声《全球华语广播网》12时24分报道，一直以来，有关房价的新闻总是络绎不绝，居高不下的房价让百姓望“房”兴叹。不仅在中国，目前，全球的房价几乎都是“涨”声一片。而就在近日，《环球》杂志第六期封面的一个醒目的标题，引起大家的格外关注——《德国房价缘何十年不涨？》。csuchen.de: F3 l0 w' ^9 |$ A8 d- }
7 D9 Y5 F" g" ^/ @" ~+ i
　　的确，世界各国现在都已注意到了房价平稳的重要性，而被赞为“十年不涨”的德国，却始终保持着房价的平稳态势。那么，这其中究竟有哪些奥秘？十年不涨的原因是什么？有没有值得我们借鉴的地方呢？下面，连线全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊，请他介绍一下德国的房子和房价。! A& P+ l0 Z# t- L2 }! k9 i6 d

4 [5 o* p' X+ }6 @$ y　　主持人：你在德国居住多少年了？
! q3 N+ F8 T3 Y7 @: Y. ~csuchen.de　　薛城俊：满打满算15年了。
! K2 i% e' L9 l3 }6 I% ]% K
4 A) ]" r8 @  R1 H4 h& X6 w  W. |8 W  m　　主持人：你现在的房子是租的还是买的？4 V6 N! y1 @% S/ s& S
　　薛城俊：不怕国内的同行笑话，我到现在还是蜗居，不过面积大点，住的舒服而已。8 Q1 v+ y4 N, {( a5 r9 a

" R2 f* C$ t" W0 X8 @. {5 a: Y! x5 X　　主持人：当时买的时候价钱是多少？跟现在的差别大吗？人在德国 社区6 v' }& T+ [/ B& T" S
　　薛城俊：以去年为例，德国人的平均月收入在2400到3000欧元之间，而房价是每平米1000到1500欧元之间。和德国人的工资涨幅相比，即使不考虑通货膨胀的因素，德国的房价也是不涨反跌的。
! s& N8 }% R9 u' S! j/ Y! d9 q* ^) G/ ^% C  x9 |0 P) k
　　主持人：另外，德国近十年是房价普遍没怎么涨，还是部分城市，像旅游城市、发达城市的房价也涨得挺厉害呢？
' o/ l7 S5 V; x: C$ g+ ?　　薛城俊：可以说是整体的态势，德国房地产的大气候就是这样。但是也有例外，比如南部大都市慕尼黑房价比德国的平均水平贵出很多，这不仅仅因为它是旅游城市、发达城市，更多的是实际供求关系的一种反应。作为德国南部的第一大都市，慕尼黑集工业重镇、科技研发中心、文化艺术之都等于一身，无论是外部环境还是社会内涵，无疑都是世界上最具吸引力的城市之一。从市场学的角度来讲，当求大于供的时候，价格上涨也是必然的了。但是，这只是个例，从德国全国范围来看，房地产的整体价格涨幅是很小的，甚至是负增长的。9 i0 o- P2 U' z- B' W! f

$ n5 U4 Q  `. S) W+ g% o& J' [csuchen.de　　主持人：你觉得德国这十年房价涨幅这么小的主要原因是什么？
& ^, q; v8 \; k, i' h) N# U9 Ycsuchen.de　　薛城俊：原因很多，简单的说有以下几点：德国基本保证了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。第二点就是德国有一套专门针对房地产的法律，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。同时德国的房屋出租市场非常健全，另外还有房客协会等组织机构，极大的保证了房客的利益不受侵犯。: {7 p: N' ]7 X/ u

* E2 g" K; ^9 U8 J$ a2 u% L　　举例子，几年前我一时头脑发热，产生了买房的想法，看中了一栋半山腰的三居室，一切都谈妥准备办手续了，这时原房主才告知房子之前已经租出去了，我可以继续收取租金。我买房子是想自己住，不想收租金。原房主让我自己去和房客商量，可以给房客几千块钱请其搬走。我还得给钱请人搬走，那就是给了人家钱人家不搬怎么办呢？原房主说那就得通过法律手段解决了。德国打官司律师费昂贵，而且一拖就是好几年。于是我决定不买了，省得麻烦，还是租住省心。csuchen.de3 @) o8 o/ _) J7 M5 A

6 _+ i. w/ ?4 M- k' P　　第三点，我认为也是最重要的一点，那就是德国的经济支柱是工业，雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，高附加值的现代化制造业，维系了德国的经济繁荣。其次是服务业、旅游业发达，在德国的经济中起着重要的补充作用。而房地产业在德国从某种程度上讲更多的是像医疗卫生一样，属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是指望它成为会下GDP的老母鸡，德国的经济不依赖房地产业。csuchen.de" m7 f' R- O- @! G' p

) v# R  \, R: {5 t& p+ J7 @# m! p　　他山之石可以攻玉。德国的经验告诉我们，以民生为导向，放弃房地产业作为国民经济支柱产业的定位，把住房保障作为房地产政策制定的最重要目标之一，并严格遏制房地产商暴利，才能真正实现房价的平稳。

qquchn

大部分人谁没事在这买房子？租着多方便，收入好了换个大点的，收入不好换个小点的。就是Hartz 4下面的也好歹有个房子住。市民没有热情，就政府和房地产商在那折腾，他们还有什么劲。房地产商再牛x你能玩的过政府？

hettyw

谁说房价不变了？！& A  A* S/ O1 r* n$ M4 k6 S
我这个城市，光是学生宿舍的房价，就上调了好几次了，而且还在继续计划上调中。

德国人不靠房价来拉gdp。

qquchn

谁说房价不变了？！
5 n7 V# C* w4 o0 J8 q. vcsuchen.de我这个城市，光是学生宿舍的房价，就上调了好几次了，而且还在继续计划上调中。人在德国 社区& k/ _' L7 s) z3 l0 `" A
hettyw 发表于 2010-3-25 08:23

csuchen.de$ n2 z9 u; p2 x- \2 z, M
那是因为水电燃气和燃油价格上涨。那点房租都是不动产产生的经济效益，而不是交易价格。人在德国 社区" w  P9 v' b, _$ O" ]' D
房租有运营成本在里面，建设成本早就支付了。" r# p0 h, r3 a: B5 V& O
上文讨论的建筑和拥有成本。与出租价格无关

hettyw

但是宿舍给出的理由却总是建筑成本，比如算下来发现亏本什么的，以此把所有房子一再提房租，而不是因为Nebenkosten。