四合院闹市中的秘密花园

五湖散人

何大维（化名）1949年离开北京随父母去了台湾，后又移民美国，见识了各地的房屋建筑，但他对四合院却一直念念不忘。今年4月份，在上海做生意的何大维听说北京出台了四合院交易的新政策，就急忙赶到北京，寻找中意的四合院。

　　他对东城区的一座占地500平方米的四合院“一见钟情”，它原是民国期间军阀的住所，有100多年的历史。宅院坐北朝南，院墙西短东长，大门设在院子的东南角。院中一棵百岁大枣树，阴遮了大半个院落。四周没有高建筑，独门独户，私密性很强。

　　根据今年4月的政策，四合院买主的户籍限制首次被取消，外国人、外地人、境外组织也可以购买位于北京旧城文化保护区的四合院，而且可以继承、出租或抵押。

　　政策受到了多方欢迎，但目前四合院成交量还不高，大约只占待售四合院的10%。

　　万德成房地产中介公司总经理井蕴娇接受本报采访时说，价值难以评估，是导致交易失败的重要原因。

　　四合院主人多认为，四合院的古典特色独一无二，又处于寸土寸金的城市中心，而且买房的同时更拥有了土地的使用和继承权，这些特点都是新建的售价超过每平方米1万元人民币的别墅或公寓无法比拟的。所以卖方的预期价格偏高。

　　但是四合院大多破损严重，购买后需要投入大量资金进行维修甚至翻建。而且四合院分布在旧城区里，胡同狭窄，交通拥堵，环境杂乱，所以垂青四合院的人士很难认同卖家开出的价格。

　　四合院和普通二手房不一样，它具有独特的历史价值和人文价值。中国现有的评估方法里还没有直接涉及到历史价值评估的细则，所以买卖双方在协商价格时，很难达成一致。

成交价差异很大

　　据北京市建设委员会透露，四合院的成交价上下差异很大，平均价格约每平方米1万元人民币（约2080新元）。四合院的保持现状、布局和朝向、所处地段、历史背景、周边环境等诸多因素，都将影响它的最后成交价。

　　井蕴娇向本报介绍说，目前四合院买主以海外华人为主，他们不仅喜欢四合院的建筑特色，更看好四合院的升值空间。四合院和胡同的文化价值很高，可以说是“古董”，所以投资的利润空间相当大。

　　除了居住和投资功能，北京的四合院现在已经引入了大量商业功能，如古玩交易场所、博物馆、特色餐饮等。

　　北京市东城区有一家高档俱乐部，就是由一座有200多年历史的老四合院改建的。它完整保留了原有四合院的格局和院落中的树木，另外布置了旧式家具。这里共有5间客房，单人间住宿费100美元，餐厅和酒吧的消费价格也高于附近饭店，但却十分受欢迎，客人都要提前预约。

　　院落的正房被命名为“主席房”，是按照毛泽东在中南海丰泽园的卧室来收拾布置：床格外大，因为当年这位领导人喜欢一半来放书，一半来睡觉；书橱里放的是他最爱的书；在茶几上摆的是他的留影。

　　俱乐部主人是位喜欢中国文化的美国人，他花了整两年的时间，聘请曾在故宫、颐和园等古迹参与工程的工匠来修缮院落，每平方米的维修费用和购买费用相差无几。

　　北京的什刹海地区是北京市25片历史文化保护区中最大的一片，也是四合院商业化改建的一个范例。据了解，什刹海地区的四合院价格也是最高的。

正在失去的灵魂

　　北京是有800年历史的古都，她的历史文化由帝王文化和市井文化两方面构成。帝王文化的载体是故宫和众多坛、陵、府。而市井文化的载体就是胡同和四合院。从这个角度来说，胡同和四合院有着同故宫相等的历史文化价值。

　　1949年后，很多清代遗留下来的王府被国家机关占用，普通的住宅院落也变成了拥挤、嘈杂的大杂院。接下来的“文化大革命”更使四合院遭遇浩劫，精美的砖雕、木雕、石刻、彩绘等传统装饰构件大多被破坏。20世纪90年代，在城市发展建设中，四合院又消失了100万平方米。

　　目前，北京的四合院已从建国初的1700万平方米减少到目前的300余万平方米、约3000多座，只占北京市城区总面积的3.4%。因此，文物保护专家大声疾呼，北京这座古城正在逐渐失去它的灵魂。

　　北京申奥成功后，市政府加强了文化保护力度，2002年在旧城内圈出若干历史文化保护区，禁止拆迁保护区内的四合院。尽管保护区内的院子避免了被拆除的命运，但如何修缮并利用那些年久失修的四合院，依然是一个悬而未决的问题。

　　今年4月，市政府又颁布了鼓励海外和民间资本购买四合院的新政策。清华大学建筑学院教授、城建规划专家朱自煊接受本报采访时说：“这是一种好的探索，古建筑保护应该是多途径的。让有经济实力的单位或个人对四合院进行修缮，总的来说是有利于四合院的保护的。”

　　“老四合院的居住环境太差，我们要保护的不是‘垃圾’，经过修缮才能体现它的魅力。”

　　朱自煊指出，仅依靠政府投资改建还不够。

　　他说：“新政策是一种渐进式的历史街区保护，靠中外财力把一个一个院子修复起来，希望以后可以逐渐连成片，那我们就达到目的了。”

　　但也有专家指出，政府应该推行居民贷款修房制度，鼓励民间自行自愿推广修缮活动。如果只是卖掉和修建两三处院子倒无所谓，如果整条胡同都卖给外地人或外国人，让他们自行改建，以后胡同里传出的都是外国话或地方方言，那北京的味道也就改变了。

　　据了解，买主改建四合院有“三不变”原则需遵守：格局不能变，院落不能打穿；高度不能变，不能盖楼房；外部颜色和材质不能变，要保持青砖、灰墙。

出售是为了保护

　　四合院是老北京人世代居住的主要建筑形式，一般指北房、东厢房、西厢房和南房四面围合而成的庭院式住宅。四合院起源于商、周时期，发展于元、明两代，到清代进入了顶峰状态，它见证了古都北京绵延850年的演进历史。

　　这种民族特色鲜明的传统建筑，因为环境舒适、文化底蕴丰富，还有高度的私密性与亲和性，而受到无数中外人士的垂青和向往。

　　由于城市改造、缺少保护等原因，北京四合院的数量近年来迅速减少。从1950年代的1700万平方米，减少到现在的300万平方米、约3000多座四合院，只占北京市城区总面积的3.4%。

　　目前残留下来的四合院多是损坏严重、亟待修缮，政府无力负担所有四合院的维修资金。因此，北京市政府决定把四合院的保护推向市场，由民间资本来保护四合院。