炒房者不惜高台跳水青岛房市向下拐点显现ZT

在青岛市，“海泊人家”这个楼盘不是最大的，也不是最贵的，但它可能是最有名的。

　　“海泊人家”可谓一夜成名。该项目占地约50亩，共13栋楼，576套房屋，总投资约2.2亿元，预计2004年完工。楼盘位置为三级地段，销售场面却出人意料地火爆。去年9月7日开盘当天，近5000人冒着大雨排队抢购，附近交通为之堵塞，开发商不得不请民警维持秩序。“买房的人像疯了一样，出手想都不想，干脆得就像买一棵大白菜！”一位地产商这样形容当时的火爆场景。

　　“海泊人家”预售房价为均价3800元／平方米，正式按揭时升至4100元，开盘时涨为4750元，开盘第三天即飞升至5080元。即使这样，很多人还是空手而归。

　　“海泊人家”飞升的房价背后晃动着大量炒家的身影。一位不愿透露姓名的地产商指出，“至少有30%的房子掌握在炒家手里，开盘第二天‘海泊人家’的房子就出现在二手房市场，从一楼到十楼全有。”

　　但时隔仅半年多，“海泊人家”的部分业主不得不咀嚼苦涩的滋味。“海泊人家”旁要建高架桥，房子可能贬值的消息首先开始流传，随后在二手房市场的“海泊人家”的报价开始下滑。“比高峰时降了几百元。”青岛市商业银行零售业务部总经理徐洪治说。

　　记者调查表明，在二手房市场，“海泊人家”的房子大部分报价超过5300元／平方米，个别的为7000元／平方米，而有相当部分的房子在5000元／平方米以下，一般为4500元／平方米左右，大大低于开盘第三天的价格5080元／平方米以及开盘价4750元／平方米，个别房子报价甚至在4200元／平方米，接近正式按揭价4100元／平方米。高位接盘者将不得不付出代价。

　　2004：拐点惊现？

　　“海泊人家”炒家跳水并非仅此一家。来自官方的统计表明，青岛市今年一季度房价虽然持续上涨，但涨幅开始回落。青岛市统计局最新统计结果显示，一季度，房屋销售交易价格与去年一季度相比，上升1.3%。房屋销售价格涨幅则较去年四季度回落1.6个百分点。有业内人士指出，由于去年第一季度受非典影响，房产市场受到一定程度冲击，因此今年第一季度在楼市一路向上的情况下，涨幅应该比去年第一季度大大上升，“实际情况却相反，看来青岛市房价上涨乏力”。

　　青岛房产市场自2000年以来一直号称卖方市场，有人形容为只要挖个坑就有人买。但是，今年青岛房产市场却首先从办公和商住楼上开始现出颓势，投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31%。

　　徐洪治认为，青岛市的房价差不多到顶了，上升的空间已经不大。“今年接触到的房产商普遍底气不足，认为青岛市的房价就像拉到底的弓，再拉就要断弦了。”与此相应的是，有的楼盘遭遇滑铁卢，“开盘价6000多元／平方米，想卖到8000元／平方米，没想到不好卖。另外，在二手房市场，每平方米价格超过万元的也很不好卖。”

　　青岛市当地一家媒体在报道今年一季度的一次房产大集时说，进入2004年，青岛市的房产市场已没有了2003年的激情和喧闹，购房者更加理性，对新开盘的高价普遍存抱持币观望态度，房产商不得不将希望寄托在5月的旅游购房者身上。

　　“现在通货膨胀，钱留在房产商手里就贬值，赶快买地做房产，有了地又不敢耽搁，想着赶快开发，怕迟了房价跌下去砸在自己手上。”徐洪治这样形容目前青岛市房产商惴惴不安的心态。

　　目前青岛的大地产商正全力加快开发速度。青岛市最大的房地产开发商青岛城建今年推出了10个项目，除了1个在北京外，9个均在青岛，总开工面积超过100万平方米。有青岛市房地产黑马之称的海信地产，在去年推出60余万平方米项目的基础上，今年推出的项目开工面积将达80万平方米。仅两家房地产商的开工面积就占了青岛市一年商品房销售面积的一半有余。

　　海信地产公开表示，加快开发速度，原因之一是为了规避经营风险。

　　供应放量楼市败火？

　　从2000年以来，青岛市的房产市场已经过3年火爆增长，房价翻了两番，沿海部分地段甚至翻了4番。近期青岛市一家房地产商在崂山区推出一批豪宅，均价为3万元／平方米，在青岛市引起巨大反响。

　　实际上，部分青岛房产商对房价的大幅度上涨并不拍手欢迎。已涉足房产市场5年的青岛亚星集团总裁姜剑就曾大声疾呼：“(青岛的)房价应该稳一稳，再不能大幅上扬了！”他担心房价大幅上升后会下滑，对经济乃至行业造成毁灭性打击。

　　青岛土地和商品房供应正急剧放量。青岛市正进行大规模搞土地清理整顿，这项活动见效后，囤积在开发商手里的大批土地将被蜂拥推入房产开发市场。据业内流传的说法，沉淀在青岛开发商手里的土地大约有2600万平方米。而青岛市市内四区旧城尚未大规模开发，其间蕴藏大量可供房产开发的土地。5月14日下午青岛市市北区人民政府与和记黄埔地产有限公司、加拿大协平世博地产有限公司签署了合作开发建设占地2.5平方公里的青岛中央商务区的意向书，它将大大推进青岛市内四区旧城改造速度，缓解房产开发土地供应矛盾。同时，青岛市还决定至2006年，将竣工600万平方米经济适用房，相当于青岛市目前两年的商品房销售面积总和，竣工速度为从2004年开始每年递增100万平方米，这将大大满足中低端用户的购房需求，占目前青岛市近70%的中低端住房市场的火爆势头会大大降温，从而使整个市场供求趋于平衡，房价回归理性，炒房者无利可图或获利极薄，自然会失去炒楼的动力。

　　青岛市房产界比较普遍的看法是，2004年是一道坎，国家的政策在逐渐收紧。统计表明，今年1-4月，青岛市房地产企业国内贷款14.1亿元，增长78.4%，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8%，比去年占比提高4.3个百分点。而拖欠各项应付款7.5亿元，比上年增长49.1%，拖欠款占完成投资的比重为28.3%。其中拖欠建筑企业工程款5.7亿元，增长42.9%。

　　青岛市有房产商认为，楼市渐趋理性将会与国家出台的相关政策形成合力，加快青岛市房产行业洗牌的速度，部分企业将被淘汰。