[法律新闻] 德国房地产法ZT

随着德国经济逐步走出低谷，房地产市场也逐渐兴旺起来。在如汉堡、柏林、不来梅、汉诺威、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福和慕尼黑等中心城市，房价已经开始上扬。而另外一些城市为降低财政赤字水平，将原属城市的土地和房产抛售，吸引了不少国外投资者。在这个大背景下，有必要简单介绍下德国房地产法，以使中国投资者有个初步了解。

所有权形式：

在德国，对土地和房产的所有权形式可分为三类：
      房屋和土地的所有权(Eigentum)
      公寓住宅所有权(Wohnungseigentum)
      地上（下）建筑物所有权(Erbbaurecht)

一般而言，只要拥有土地所有权，就拥有土地上（下）建筑物的所有权。对此，有两种例外情况：第一种就是公寓住宅所有权，公寓大楼内所有公寓的所有人对土地和公共设施有共同所有权，而对自己的公寓有完全所有权。公寓所有人之间的关系以及公寓所有人和管理人之间的关系由公寓住宅所有权法调节。第二种例外情况是地上（下）建筑物所有权，在此，权利人拥有在他人土地上或土地下的建筑物的权利，一般为99年。这种权利是历史形成的，在德国房地产市场起很小的作用。

德国所有的土地都被测量过，并按照地区、地界登记在土地登记册(Liegenschaftskataster)上。而关于土地的权利义务关系则登记在土地簿(Grundbuch) 上。

土地和房屋买卖合同：

在德国，土地和房屋的所有权转让要有三个步骤，首先要有经过公证的债权转让合同，其次要有转让所有权的物权合同，最后要在土地簿上登记。

土地和房屋买卖合同一般包括价金、交付日期、土地品质和房屋质量保证、违约责任等。由于对房地产的投资涉及的数额比较大，风险也较大，在签订合同前应作详细的评估（Due Diligence）。法律评估包括私法和公法。私法包括土地房屋是否被抵押或其他物权负担、是否被出租、目前的所有权状况以及保险。公法包括土地是否位于环境保护区、是否被污染、是否属于文物保护对象以及公共负担费用。另外，还要调查是否有未结诉讼，如和房客、邻居的诉讼，这往往被忽视。
      私法范围：

      土地和房屋的所有权情况、物权负担（如抵押、土地债务、地役权）可以在土地簿查看。按照土地簿条例第五十四条的规定，一些公共负担费用也登记在土地簿上，如土地开发费Erschliessungsbeiträge（建筑法典第127条）、各州地方组织法规定的扩建费Ausbaubeiträge、地方捐税法规定的渠道费Kanalgebühren。如果有物权负担，则应在合同中约定，当这些物权负担在土地簿上消除后，价金才到期，并且只有在接到公证人的书面通知后才支付价金。

      按照买卖不破租赁原则，所有权的转移并不影响原有的租赁合同，只是出租方换成了现在的所有人。在这里要特别分清住宅和商业用房出租，因为两者在提高租金、解除合同期限等法律规定中有很大的不同。需要注意的是，新的房东在租赁合同结束后要向房客返还租房押金，即使他从原所有人处并没有得到这笔押金，所以，关于租房押金的移交应在买卖合同中写明。

      在土地买卖合同中免责条款非常普遍，卖方不愿意为比如：土地和水的污染或其他危害物质、土地的承重能力等承担责任。对这种情况买方要特别小心，最好找专家与卖方谈判。

      在土地买卖中经纪人一般起重要的作用，在合同中要写明由谁承担经纪人的费用。

      买方一般需要银行或其他金融机构的融资，比如抵押贷款，而抵押需要土地所有人的同意。在土地簿上登记以前，买方还不是所有人，所以应在买卖合同中约定，卖方同意在他的土地上设立抵押权（Finanzierungsvollmacht）。

      在合同中应约定由谁承担公证费用。
      公法范围：

      在德国，建筑物的新建、改建和使用目的改变一般需要建筑管理部门的批准。法律基础是联邦建筑法典和各州建筑秩序法。联邦建筑法典规定建筑规划，比如：住宅区、商业区、绿化区、混合区、工业区等。州建筑秩序法规定建筑安全、主管部门、审批程序等。在买卖合同谈判时，买方所计划的建筑是否能得到建筑许可是不确定的，所以应在合同中约定，如果建筑物得不到许可，买方有解除合同的权利（Rücktrittsrecht）。

      如果是新开发的土地，按照德国法律，开发费用由主管机构发出费用证时土地的所有人支付。要注意的是，开发结束和发费用证之间有相当长的一段时间，所以在合同中要约定，由谁承担开发费。开发费用包括道路、绿地、生活用水管道、废水管道、煤气管道、电、电话线等等。

      按照德国环境保护法的规定，土地的所有人有义务调查和清除污染，即使所有人对污染并无责任，甚至不知情。所以在合同中应约定，由谁承担调查和清除污染的费用。德国已知的土地污染登记在污染册上（Altlastenkataster），所以，最好委托专业人士查看。如果怀疑土地可能已被污染，则应事先调查，如作土壤和水的检测。

      按照德国文物保护法，如果建筑物属于文物保护对象，则所有人有义务按文物保护法的要求维护建筑物。

      按照德国土地交易税法，合同双方是土地交易税的共同债务人，依据德国民法典第426条第一段第一句买卖双方各承担一半。但在合同中也可以约定，由买方或卖方承担全部税额。
      建筑设计和建筑师法：

      由于建筑设计属于建筑师的著作权，所以，对建筑物的改建需要原建筑师的同意。买方应该检查原建筑设计合同中建筑师是否同意将来的改建。如没有，应在合同中约定，卖方有义务取得建筑师的同意。
物权合同

物权合同是非要式合同。根据德国法债权和物权的分离原则和抽象原则，物权合同不受债权买卖合同的影响，即使买卖合同无效，物权合同照样有效。
土地簿登记

只有在土地簿登记后，所有权才正式转移，买方才是真正的所有人。在德国，完成土地簿登记的时间很长，而在登记前，卖方有权随时将土地卖给第三方，因为他还是所有人，买方只能要求卖方赔偿损失。为保护买方利益，德国不动产法有临时性登记制度(Auflassungsvormerkung)，所有违反临时性登记的对土地的支配都是无效的。所以，在买卖合同中应约定，价金的支付只有在临时性登记后才到期。并且应该委托公证人审查价金的到期要件，只有当接到公证人的到期书面通知后，才支付价金。而对卖方而言，只有当价金全部支付后，才申请消除临时登记并同意申请买方的所有权登记，同样应委托公证人审查价金是否全部支付及申请所有权登记。