深圳炒房团全国买楼：还乡还是扫荡？

　　
　　
　　图：深圳炒家在成都一处楼盘前拍照，在这个均价逾万的天价楼盘，据称深圳人一次拿下20套。　
　　

　　图：深圳投资者近期频频扑向广州楼市
　　出手阔绰的深圳人在重庆、长沙、武汉、成都等地卷起一股又一股购房旋风
　　
　　
　　“(投资)首选一线城市，一是考虑人口总量，人口规模要在五六百万以上，基数要大；二是经济发展速度，有活力，有的城市虽然经济总量也不错，但经济的活力不足，也不值得投资。
　　　　　——深圳炒家贾先生”
　　
　　成都，万元豪宅一次拿下20套　　
　　8月6日，记者与两位深圳炒家贾先生和王先生对成都楼市进行走访调查发现，深圳炒家的足迹无处不在，多次出手且斩获颇丰，仅在成都中心区均价1.1万元／平方米的天价楼盘“壹号公馆”，深圳人竟一次性拿下20套。　　
　　
　　气势
　　“黑名单”囊括有增值潜力城市
　　在多次组织深圳“炒房团”行动的深圳一家媒体主编陈昌询看来，“深圳炒房团”和“温州炒房团”还是有着本质区别。他认为，温州炒房团喜欢抱团，垄断性购买，集团式炒房，而深圳是个移民城市，大部分人来自内地，在深圳打拼奋斗后，希望在老家省会城市、中心城市买套房，既是投资，又可以自住，或者给父母住，有点衣锦还乡的意思。比如深圳的四川、湖北、湖南人很多，所以重庆、成都、武汉、长沙成为深圳人内地置业的主要城市，在购房中也以个体为主，分散，每人一般就买一到两套，深圳炒房团还因此得了一个“还乡团”的帽子。
　　这样的格局也在发生演变。以8月3日至5日赴重庆淘楼的深圳炒房团为例，记者做了粗略统计，50余人的团友中重庆籍仅10人左右，比例约为1／5，大部分均来自与重庆甚至四川毫无关联的湖北、安徽、广东及香港等地，他们的目标当然不是买来给父母住或未来返乡居住，只为实现资本增值。
　　他们的“胃口”很不小，8月3日，在重庆融侨半岛，当一位销售代表极力推销，楼盘前面的大桥即将于10月份通车，一通车一平方米至少涨300元时，结果引来深圳炒房团的“哄笑”，弄得销售代表都有点丈二和尚摸不着头脑：“三百元一平方，一套房三个月就赚六万呢？”炒家丁先生拍拍他的肩膀：“小伙子，为了三百块我们根本就不会来了，我们要的至少是三千！”
　　此言非虚，不少深圳炒家斩获颇丰。他们的足迹也不仅限于自己的家乡，开始向国内有增值潜力的一线城市延伸。在深圳媒体开出的“投资中国”城市名单中，首批“入围”的城市有重庆、成都、武汉、长沙、南昌、南宁等，甚至包括大理这样不起眼的旅游城市也成为他们的目标。在深圳媒体打出的旗号中，这些城市只是首批，他们打出的是“投资中国”的概念。
　　
　　原因
　　深圳房价高企　游资寻找出口
　　这一轮深圳“游资”大量出走的主因是深圳房价高企，大量“游资”需要寻找出口。深圳媒体操办“深圳炒房团”的负责人许总在重庆的投资座谈会上分析认为，在深圳连宝安、龙岗的房价都已经达到1.8万元／平方米接近两万，有安全保障的投资时机已经过去，在深圳炒房的风险加大，内地不少城市比如重庆、成都、武汉、长沙、南昌甚至昆明，仍属于价格洼地，都是值得投资的区域。
　　据统计，到今年5月，东莞商品房均价仅为每平米4942元，与同期深圳的商品房每平米14223元相比，仅是后者的一个零头。6月份的统计数据，惠州惠城区商品房均价每平米4593元，珠海新建商品住宅交易均价为每平米5342元，即使是在华南经济第一大市的广州，2007年上半年的商品房均价也仅为每平米7764元。周边珠三角城市所形成的连片价格洼地，已经让深圳的楼价成了走势陡峭的“奇峰”，“用于投资的资金流，自然全部都顺势而下，流向珠三角”。
　　广东之外的城市以重庆为例，重庆较低的房价是吸引深圳炒家的重要原因。根据重庆房地产管理局发布的7月统计，重庆主城区新批准上市销售商品住房中，销售价格在3000元／平方米以下的占64.4％，成交的情况同样如此，7月单月，重庆主城区商品住房建筑面积成交均价3052元／平方米。超低的房价令不少炒家一听到报价就大叹“真便宜”，不少炒家也表示，这也是驱使他们在三天内迅速出手的主要原因。
　　此外，从今年6月份以来，深圳政府连续出台了多项楼市“紧箍咒”，包括严厉打击非市场行为对楼价的影响、出台税收措施、收紧银行贷款等，对市场上的炒房行为进行持续高压。
　　除了高房价的逼退效应，世华地产市场研究总监肖小平认为，各地在房地产政策上的不同也是深圳炒房团频频出手珠三角的原因。按照目前深圳收紧了房贷的审批、采用新版合同、推行新的房地产个税征收等，都将大幅增加房地产投资者的交易成本，而相对来说，目前珠三角其他城市在政策层面上则更为宽松，对于早已熟悉房地产市场投资规则的深圳人来说，可谓如鱼得水。
　　
　　推手
　　开发商、承销商和媒体联手行动
　　与“温州炒房团”家族式抱团出行不同，“深圳炒房团”得以成行，背后的推手是开发商、承销商以及媒体的联手推动。
　　最初，深圳还只有少数中介公司偶尔组织看房团前往周边城市，后来观察到市场越来越热后，如今各家大型中介几乎每个周末都会组织大小不一的购房团。珠三角城市开发商在深圳做广告的也越来越多。
　　到了后来，来自珠三角其他城市的开发商、项目已经喧宾夺主，成为深圳房产展会的主角，东莞、惠州、中山、珠海等地开发商都携带项目参加，看楼车车车爆满。
　　武汉盘龙城F天下的副总经理刘必恩介绍说，今年6月，他两次组织人员到深圳进行推介，亲自在深圳组团到武汉看房，效果十分明显，两次推介会，花掉费用几十万元，但带来的合同资金近一亿元。这样的效果也吸引了武汉的开发商开始跃跃欲试，他们相继于6月16日、19日、24日、29日，在深圳媒体上大幅进行投资武汉、置业武汉的广告宣传，以吸引更多的投资客来汉。
　　除了这些外来户攻占“深圳市场”之外，由深圳本土走出去的开发商比如万科、中海为代表的“深圳系”房地产商，同样把客户拓展盯上深圳“大本营”，在各自的客户会组织里启动了成都项目深圳销售的营销通路。赴成都看楼的深圳炒家王先生说，他多次收到成都万科楼盘向他发送的推荐楼盘的短信。
　　中介的态度同样积极，惠州中原地产的销售经理王先生表示，几辆大巴从深圳准时准点带来一茬又一茬的买家，已经成了惠州新楼盘的一种普遍做法。
　　媒体本身的传播优势和对房地产广告的需求，更使其成为运作“炒房团”的上佳平台。据悉，赴重庆的五批“深圳炒房团”均是深圳本地媒体的一手推动并组织下形成。此前到访成都的多批“炒房团”，背后的“推手”也是深圳一家媒体的不动产投资俱乐部。今年9月初，由成都搜房网主办的“成都楼盘五城联展”将会开赴北京、上海、深圳、重庆、武汉，拓展外地客源。
　　
　　战果
　　深圳人买走半数惠州新盘
　　深圳人频繁出手，成为当地购房的一股强劲力量，直接和间接对当地楼市造成不小的冲击。按照惠州惠阳本地的地产开发商中铭实业的统计，其2002年开发的一处名为中铭豪园的楼盘，在当年已经有零星的深圳人身影，但比例仅占了不到一成。到2004年建二期的时候，很多龙岗、福田、南山的深圳人已经开始广泛关注，深圳购房者的比重竟然占据了八成。
　　另据统计，2005年下半年，惠阳房地产中的深圳客还仅有35％，到了2006年一季度就超过了45％。目前，深圳买房客的比例超过50％。而在大亚湾，深圳买房客更以75％的比例显出了绝对优势。
　　惠州惠阳区房地产协会会长黄海介绍说，2006年，该协会曾经专门进行过一次“深圳消费群体调查”，最后结果是，去年在惠阳区购房的深圳人所占比例竟高达51％，这意味着，在惠阳区，房子超过一半被卖给了深圳人。
　　整个珠三角开始成为深圳人买楼的大市场。根据各地开发商的相关统计，目前，深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成，很多楼盘甚至超过了半数，在珠海，据相关统计，今年上半年销售出去的商品房新房中，有四成被外地置业者买走，按照当地地产商的说法，深圳人购房者数量超过了与珠海毗邻的澳门，占据了其中的绝大部分。
　　作为深圳炒房团最先出击的地区，2006年上半年起，惠州房价便开始了一路飞奔，今年上半年，商品房价格上涨了22.5％。而在东莞，根据该市统计局公布的数字，7月份的房价比6月一个月便涨了20.1％，住宅均价达到历史最高的6864元／平方米。而根据中原地产研究部8月23日公布的数据显示，与去年同期对比，东莞房价的涨幅竟然高达51.1％。
　　在珠三角之外，深圳炒房团的“功劳”也不小。统计显示，自2000年以来，长沙商品住宅均价一直呈5％－8％的幅度上涨，但到了今年，销售均价一下子从去年的2991元／m2升至了3600元／m2(今年7月)。
　　据重庆市房地产管理局发布的报告称，7月单月，市外购房者购房面积仅占11.4％。四川中原总经理庄泽宝在接受本报记者采访时认为，虽然深圳炒房团所占比例不大，但经过开发商和媒体的渲染，容易造成当地人的心理恐慌，进而提前入市，间接拉高房价。
　　
　　反应
　　网友炮轰：深圳炒房团滚出去
　　深圳炒房团虽然还没有制造出当年“温州炒房团”的大动静，但同样令当地人震荡不小。深圳购房团几次空降武汉，一度给武汉市民带来恐慌，武汉人都惊呼“狼来了”。
　　在长沙，有的小区和街道打出了“抵制深圳炒房团”的标语。今年7月，一篇题为《深圳炒房团滚回深圳去吧》的帖子便出现在了长沙红网论坛上，在论坛上引起了轩然大波，也显示了深圳资本在一些内地城市的兴风作浪引起了普遍的社会关注。
　　搜房网对成都本地人的一项调查显示，受访的1480人中，77.5％的人认为大量的外地购房者拥入，会造成成都房价飞涨，只有7.5％的人认为不会，认为外地购房者虽多，但不至于影响城市房价。
　　作为政府主管部门，对于“深圳炒房团”的到来态度不一。
　　在民众的抱怨与业内的担忧中，对于深圳炒房团的“豪赌”，珠三角各城市的政府态度却颇为暧昧。惠州房产局的一位负责人表示，在现行政策下，政府对于购房者的买房行为没有约束的权力，东莞相关部门更是表示，目前提到的深圳炒房团大举进入东莞楼市的说法，“还没有足够的证据”。广州市国土资源和房屋管理局的一位处长则坦言，对于现在究竟有多少深圳人在广州买了房，并没有一个官方的统计数字，“统计起来难度很大。”但对于这种现象，他也表示超出了政府行政作为的权力，“现在还没有哪条法律规定不允许异地购房的吧。”
　　广州市国土房管局相关人士表示，并无明显的依据足以支撑这种迹象。该人士表示，不可能用行政手段干预楼盘不能卖给深圳人。
　　成都市房管局显然不欢迎“深圳炒房团”的到来，一听说记者来采访“深圳炒房团”的话题，该局工作人员马上摇头婉拒，称不希望有人炒作成都的房价。此外，成都还加大经济适用房的放量。成都一位资深媒体人分析认为，这显然是为阻击炒家，以免成都变成当年海南一样的“房价特区”。
　　有意思的是，就在“新特区”后不久，成都市房产管理局最新发布的《2007年成都房地产市场形势分析》中介绍，从今年1－5月的统计数据看，五城区商品住房新增供应547.04万平方米，同比增长64.5％，由此可见房源增长之迅速，供应充足，供求关系就会随之缓解。供求关系进一步缓解的同时，房价涨幅将逐步回落，也就预示着房产投资回报逐渐降低。在当地房地产媒体看来，这似乎是有意针对“炒家”放出的一种信号。

　　买房不问价　就像挑西瓜
　　8月3日上午11时45分，一群身着T恤、短裤、凉鞋的特殊深圳“游客”抵达重庆江北机场，他们的目标不是重庆的“地标”——解放碑、朝天门，也不是红色旅游地渣滓洞、白公馆，而是重庆的各大楼盘。
　　8月5日晚10点，离开重庆时，他们成为十四栋别墅、四套豪宅的新主人，拿下的物业市值约2000万元。
　　类似这样“阔绰”的出手并不是第一次。2006年10月，第一个深圳奔赴重庆的购房团来到重庆，此后单就深圳媒体组织的深圳购房团就前后去了6次，每次成交均在两千万元以上。
　　这样的场面同样在其他城市上演：5月19日，长沙雨花区的上河国际商业广场均价开盘接待了一位豪客，一出手便买下27套的两层公寓，总面积近2700平方米。“当时吓了我一跳，一看身份证号码是湖南的，但他留下的联系方式却是深圳的。”上河国际商业广场营销策划总监方向明说。此后，一支50余名深圳客组成的深圳购房团考察长沙楼盘，考察三天内签约20多套，现场签约金额多达1800万元。
　　6月29日，近50人的深圳购房团登陆武汉，在为期两天的淘房之旅中，成交金额突破2000万元，创造了武汉异地置业的奇迹。武汉盘龙城F天下别墅楼盘副总经理刘必恩介绍说，价值200万—500万元的别墅今年以来共出售100多栋，其中深圳人买走90多栋。
　　7月20日—22日，由深圳媒体组织的50人深圳炒房团空降蓉城，低调考察成都十余楼盘，短短数小时，这些人便在价格过万的壹号公馆下单买下20套房子。3天时间，这个购房团队总成交金额超过6000万元。
　　“他们买房子就像我们在超市挑西瓜一样简单！”8月15日下午，中原地产惠州公司的销售工作人员小江说，在有着当地“香蜜湖”之称的荷兰水乡楼盘，他带着一对深圳夫妇看完了四套房子，除了其中一套看不到江景，其余三套都被这对夫妇买下。
　　……
　　从惠州、东莞、到珠海、中山，然后是广州，进而出广东杀入南宁、武汉、南昌、长沙、重庆、成都，这些“出手阔绰，一掷千金，看盘迅速，下手既狠又准”的深圳购房群体在所到之处，和当年的“温州炒房团”一样，开始拥有一个自己的地域标签——深圳炒房团。

　　建设部：
　　外地买家抬高部分城市房价

　　建设部副部长齐骥称，外地买家拥入导致国内部分城市房价急涨，原住民提出两限普通商品住房的概念，但到目前为止政府没有把两限房作为保障性住房。限价房是一种政策性的商品住房，只限于在本地住房比较困难的居民购买。
　　昨日上午，国务院新闻办公室就解决城市低收入家庭住房困难的情况举行新闻发布会，建设部副部长齐骥称，中央编办已批准建设部独立设置住房保障与公积金监管司，解决低收入家庭住房要纳入市县政府的考核。建设部房地产司司长沈建忠说，只有远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的企业可申请单位集资合作建房。
　　
　　外地人买走北京逾1／3商品房
　　齐骥指出，到目前为止没有把两限房作为保障性住房，而是一种政策性的商品住房。由于一些城市房价上涨得比较快，外地、境外人士到这些城市购房比例比较高，这是房价上涨的很重要原因。比如北京，据统计，1／3以上的商品住房是卖给了北京以外的人，其中中心区高档商品房占50％，甚至60％以上。还有一个城市，据其统计，有一个楼盘开盘以后40％的房子卖给了外地人，或购买第二套以上住房的本地人。这种情况造成了一些城市的供应对象不单单是本市居民，市场供需不是很平衡，这也是造成某些城市房价上涨过快的原因之一。在这种供求关系下，当地的原住民承受了很高的房价，他们有点委屈，因此提出两限普通商品住房的概念。
　　在房价上涨比较快、外地人购买比较高房价的城市，能不能政府在出让土地的时候，能够卖500万的时候，我不卖500万，卖400万；盖成的房子市场价可以卖到5000元／平方米，但是限制这个房子卖4000元。通过这种方式限制开发商的利润空间。两限普通商品住房指的就是这个概念。因此它是一种商品住房，但是有政策性的商品住房，只限于在本地住房比较困难的居民。
　　
　　两类企业可申请集资合作建房
　　建设部房地产司司长沈建忠说，按照经济适用住房政策范畴管理单位集资合作建房主要体现在两条，一是要纳入经济适用住房的计划；二是它的建筑标准、供应对象和产权关系等，都是按照经济适用住房政策和有关规定来执行。建设标准，经济适用住房面积很明确是60平方米左右。供应对象就是城市低收入家庭，实行限产权管理。
　　“需要特别注意的是，只有两类企业可申请单位集资合作建房。”沈建忠说，一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。还有三个条件，第一条是必须经人民政府批准，第二条是必须符合城市的规划，第三条是企业必须拥有自己的土地，而且这个土地必须符合城市规划，可以用于建设住房的，不是工业性质的土地。
　　另外，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。