银行变脸巨资"输血"房地产上海楼市杀"回马枪"

“2003 年3月，4000元……6月，5500元……9月，7000元……11月，8000元……2004年3月，8600元……7月8900元…… 10月，9200元……2005年2月，8850元……6月，8700元（促销价）……9月，8350元；10月，8150元；11月，8100元…… 2006年1月，8350元；2月，8480元；3月，8650元。”
面对这组数据，小吴叹口气，再次在笔记本上写下一个数据：“2006年，4月，8790元。”

三年前，小吴一直在闵行区古美社区租房子住。工作之余，他便细心记下了“古美板块”的平均单价，他的心情也随着这些不断变化的数字而起起落落。

去年，从中央到上海连出重拳，以遏止直线上升的房价。看着房价逐渐走到“U”字大底的时候，小吴曾断言“看势头，房价还要再降一截，再等等”。但从去年底，尤其是今年年初，看着房价一步步反弹，他慌了手脚，也在茫然中准备推迟今年5月1日的结婚计划。

中央实施宏观调控以来，尤其是去年3月26日国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》后，作为调控重点的上海，房价受到强有力的抑制，到去年年末商品房销售均价已从9800元下降到7200元左右。

而现在，看起来曾经已呈强弩之末的上海房地产，在宏观调控1年之后，正在迅猛转身，突杀“回马枪”。

强劲反弹

家住浦东新区高桥镇的老杨，感受似乎比小吴还要深刻。

每天早上6点，他都要去赶“815”线路公交车上班。该公交车主要是在浦东新区的一条主干道----杨高路上行驶。地铁“6号线”正在沿着杨高路而建。老杨分明看到，最近一两年，路边的房子如雨后春笋般冒出来，看得他眼花缭乱。

最近一两个月来，本报记者从上海市房地局以及经过实地采访后发现，在浦东、闵行、松江、宝山、嘉定等十几个区县，均已推出或即将推出大规模的土地进行住宅开发。

“想要地的特别多。”川沙镇政府一位官员说，“这里的房价涨到一万了。”而这里，一个占地达20平方公里的川沙新城正在建造当中。

“这边的房价也涨上去了。”正在打造的“松江新城”文翔路房地产中介公司员工小孙也说，“尤其是前两天听说地铁九号线要在松江新城建站的时候，来看房子的明显多了。”

4月4日，上海市政府宣布，轨道交通6、7、8、9号线将全面开工，并首次对外公布了这四条轨道交通线的走向和沿线站点。这条消息立即成为当地各大报纸的头版头条。

“楼市炸锅了！”上海绿宇房地产公司的副总语气激动地告诉本报记者，“沿着地铁，开发商找地都找疯了”。该公司开发的上海绿城项目，近几天价格猛涨1000元/平方米以上，蹿到12000元/平方米。

从整个上海房地产市场来看，“繁荣”景象正在回归。来自上海官方网站“网上房地产”的最新统计显示，3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%.

数据还显示，3月份上海的新建一手住宅成交出现强劲反弹，全市的交易量达到179.67万平方米、共16140套，这一成交规模也达到了去年调控新政出台前的水平。

银行变脸：巨资“输血”房地产

上海地产的全面回暖，离不开信贷支持。

3月中旬，一家位于上海房地产开发企业50强的国有房企，得到了近1.5亿的银行贷款。“政策和以前差不多，甚至还要宽松些。”该企业一位专司项目推广的负责人告诉本报记者。

而本报从知情人士处获悉，正在上海市高行镇雄心勃勃地推行“造城计划”的上海地产50强龙头上海绿地集团，不久前也获得了银行的一笔数亿元贷款。

从阴转多云，再到一片晴朗，银行在房地产商面前再次绽开笑脸。“明显好说话了。”上述负责人说，“有时候银行还跑到企业来拉‘项目’”。

而上海银监局2月16日公布的2005年上海房地产信贷市场运行情况报告，也从侧面证实这种说法。报告显示，目前，截止2005年底，上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元，比年初增加387.58亿元，同比多增85.09亿元，余额同比增长38.04%.

4月10日，央行上海总部发布《一季度上海市货币信贷运行情况报告》，也印证了地产的回暖。报告显示，中资金融机构，一季度有86％的增量贷款投向了基本建设和建筑业，同比上升54.5个百分点。

“实际可能比这还要多。”上投房地产开发企业一位负责人明确表示，“央行不一定能摸清商业银行的具体房贷数据。”

一家商业银行房贷部副总证实了这个说法。“各个银行提供给人行的数据可能保留了一些。”他直言不讳地说，“前一阵子，谁也不愿让监管层知道，自家的房贷总量很高，所以上报时大家可能会调低一些，少报一些。”

对此，上海远利管理咨询公司总经理余群指出，从2003年6月央行发布121号文件以及同年8月国务院发布18号文件，到2005年8月央行建议取消现行房屋预售制度，再到今年的全国“两会”，33位全国人大代表提交议案，建议取消房地产预售制度，“多种力量一直在交锋。”

而现在有了银行的支持，上海的房地产开发商又恢复了“牛气”，“资金得到保障，与房价下跌趋势抗衡的力量骤然增强，甚至还拉高了房价。”

多重利好，温州炒房团重返上海滩

而在前一阵子房地产市场一片黯然的局面下，那只让房地产滞销了一段时间的有形之手，也似乎渐渐松开。

“上海上马新地铁的消息再次刺激了开发商、投机者的神经。”上海市社科院一位专家说。

不久前，在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经（相关：理财证券）大学对房市进行联合调查后，得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；并导致2005年财政收入的下降额，相当于 2004年地方财政收入的6.5％以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。

“房地产在上海市不少区县GDP的比重中都占据着显要位置，放弃这一块损失会很大。”上海财经大学教授说。

此后，包括多条地铁线在内，一个个利好消息，例如打造若干个规模庞大的“新城”，再例如提高、放松个人住房贷款额度和对象等等，也被逐步释放出来。

种种利好消息，不仅刺激着开发商的神经，也使得温州炒房团在短暂的销声匿迹之后，再次活跃在上海滩。上海市漕河径开发区附近一处已经开盘的售楼小姐兴奋地证实，这几天再次看到了温州炒房团的面孔。“去年，我们到温州卖房子，价格上不去，人气也不旺。”她说，地铁九号线要在这附近建站后，“现在温州人又主动找上门来了。”而其中有两个温州人一口气买下了12套。

“这里房价去年年中在9000多元/平米，年底曾降到8200左右，但现在又涨上去了。”她肯定地说，“看这势头，再过几个月，非涨到1万不可。”

上海个人房贷的走势，正反映了投资者渐渐恢复的信心。央行上海总部发布的《一季度上海市货币信贷运行情况报告》指出，自2005年7月起，上海个人房贷已连续9个月递减，且今年2月份开始已连续两个月同比负增长。但“随着3月份上海楼市显露出回暖迹象，若无新的调控政策出台，个人住房贷款需求将有所上升”。报告称。

下一步：新的调控政策？

事实上，上海并不是特例。全国房价目前都是涨声一片。

北京市3月23日发布的1-2月份北京房市运行情况统计显示，北京房地产开发投资完成120.5亿元，比上年同期增长28.3%.其中，商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长了86％。而在房价方面，全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅达17.3％。投资开发速度和房价均呈快速上涨趋势。

进入2006年，广州房价继续高走，其中旧八区的成交均价一直维持在7000元/平方米以上；而深圳1月份的房价涨幅也达10%以上。

为此，今年3个多月来，广州市国土局已经连续向市场推出了10余块住宅开发用地，明显加速了放地步伐；深圳国土资源局也宣布，从2006年开始，每年新增商品房用地将比2005年增加一倍。

此外，从2006年2月份房价来看，国家发改委、国家统计局的调查显示，70个大中城市新建商品房的销售价格同比上涨6.2%.其中，大连、呼和浩特等多个城市房价也出现较高涨幅。

“这种现象值得引起新的警惕。”上海市社科院一位专家提醒。

房价的强劲反弹，引起了中央的高度关注。作为房地产市场重要调控部门之一的国家发改委，不久前发布的一个报告，对高涨的房价严厉表态。

该报告表示：“部分地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹压力依然存在”。

为此，该报告认为，“对落实中央调控政策不力，投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”

而针对这种情况，建设部部长汪光焘也在不久前的一次会议上明确表示，2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

“这与《关于切实稳定住房价格的通知》相呼应。”上海市社科院专家表示，“估计相关部委还要出台比较严厉的调控措施。