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发表于 2011-8-18 11:15
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租房者的权利－谈德国租房法
房价高，法律也复杂。
租房子可能是所有在德的中国留学生生活中支出最大、遇到问题也最多的。德国关于租房的法律虽然复杂，但对房客的权利保护还是相当全面的。钱跃君下面这篇文章讲到了租房问题的方方面面。
租房问题可能要算是德国国民经济中首屈一指的大领域，全德有3/4的人口不是房东就是房客。据1998年统计，全德个人净收入中，平均30%是用于住房，占全部个人消费的第一位（第二位：20%用于吃）。因为房屋供不应求，尽管房东与房客在法律上是平等的，但事实上并不完全平等。所以在租房问题上也是各个党派的兵家必争之地：反对党（基民盟和自民党）要保护投资者（房东）的权利，执政党（社民党和绿党）要保护弱者（房客）的权利。这在本期发表的联邦议会讨论中就可见一瞥。
法治国原则与社会国原则
西方两大政治思潮自由主义思想（法治国）与社会主义思想（社会国）在政治理念上存在显著差异，也带来现实政治中的冲突。这种冲突在租房问题上反映得尤为典型和激烈。
从法治国角度来说，传统人权中的三大主题：自由、平等和私有财产不受侵犯，在租房问题上居然全都遇上了：
1，房子作为房东的私有财产，而对私有财产的保护是有宪法保障的。宪法Art.14 Abs.1 GG: Das Eigentum und das Erbrecht werden gewaenrleistet。
2，尽管宪法上没有直接提到契约自治(Vertragsfreiheit)，但提到人身自由（权利）(Art.2 Abs.2 GG: Die Freiheit der Person ist unverletzlich)，而人身自由包含人的行为自由(Handlungsfreiheit)。房东与房客所签定的租房合同是双方自愿的民事行为房东提供房子，房客为此支付租金所以总体上也间接受到宪法保护（宪法法院解释BVerfGE 8,274/328)；
2，房东与房客作为合同的双方，在法律上是平等的，例如房东要解除房客需要一定的时间(Kuendigungsfrist)，则房客要解除房东也同样需要这么多时间。
但从社会国原则出发，同样对人权的这三点，却得到不完全相同的结论：
1，房子作为私有财产确实应当受到保护，但私有财产的使用不仅是为了财产所有人的私人利益(Privatnuetzigkeit)，而且必须有利于社会的公众利益(Gemeinnuetzigkeit)。这是宪法赋予每个私有财产拥有者的义务（宪法Art.14 Abs.2 GG： Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen)。通俗点说，房东把房子租给房客，不能仅成为房东（财产所有者）的投资和盈利，而且必须兼顾房客（财产使用者）的利益（注1）。
2，房东租给房客的不是一台机器或某个工具，而是住房。住房是给人住的，是一个人或一个家庭生活的中心场所。所以对住房的保护已经作为基本人权写入了德国宪法(Art.13 Abs.1 GG： Die Wohnung ist unverletzlich)。连警察搜查一个住房都必须事先得到法庭准许，何况你一个房东了。租房合同涉及的对象是住房，住房的对象是人，对一个“人”签定一项合同，自然没有对一个普通的“物”签定一项合同这么自由，这也是为什么对租房问题要特别通过一个法律来保护和监督的原因。
3，理论上，合同双方在法律上是平等，但租房合同的一方表面看来是房东，其实是“物”（房子），而租房合同的另一方不仅表面看来是房客，而且实际上是“人”。“人”和“物”在法律面前不是平等的，所以租房法中首先应当考虑的是“人”的利益，其次才是“物”的利益。这就是这次租房法改革中将房客的解除房约期要短于房东的解除房约期的时间要短的宪法依据（仅据我个人理解）。
从德国历史来看，在德国民法产生的时候（1900年，德国民法典）并没有什么对租房者的保护措施，直到第一次世界大战后，由于住房的紧缺在1917年通过了租房紧缺时期保护法(Mietnotrecht)，对房东解除房约和提高房租作出了法律限制这也是社民党在魏玛共和国议会中占多数的时期。在联邦德国的基民盟和自民党执政时期，对租房法作了对房东有利的一步步宽松，导致六十年代末房租又不断飞涨。所以社民党1969年底执政后，马上出于对房客的保护，大幅修改和通过了新的租房法(1971.11.25)，即今日租房法的蓝本。该法原来是作为有时间限制的临时法律，1974年12月18日联邦议会通过将该法作为正式的永久法律。1982年10月基民盟和自民党执政后，以投资者的利益受到打击、新建住房量在下降为理由，立即于当年12月20日又通过了有利于房东的租房法修正。两年前社民党和绿党重返执政党位置后，首先想到的又是对租房法的修改，并于2001年3月21日再度通过了新的租房法……。由此可见，围绕租房问题，德国这两大党派作为不同的利益代表整整打了一个世纪的仗，而且一定还要继续打下去。
限于篇幅，以下只讨论三个领域。
房租问题
德国施行的是社会市场经济，这里有两层含义：一个是“市场经济”，一个是“社会（主义）”。（注2）
从“市场经济”角度来说，只有当市场上有充分竞争时，商品的价格才会走向合理，这样靠市场价格调节的“市场经济”才是健康和合理的。一旦出现垄断，其商品价格就不再是合理的价格，这就是西方反垄断法(Kartegesetz)出现的原因。在租房问题上当然不是“垄断”问题，但整个社会住房的供不应求，就成为滋生这种不合理价格的土壤，所以必须从法律上（而不能仅仅依靠市场经济的自我调节）来杜绝这样的不合理现象；从“社会（主义）”角度来说，尽管不能像马克思那样绝对地要把资本家或房东“剥削”工人或房客的现象全部铲除，但超出了道德底线的(unwuerdig)“剥削”却是必须禁止的（见1956年宪法法院禁止共产党案判例）。这就涉及到以下三个问题：1)什么是“合理的房租”，2)什么是“违背道德底线”的房租，3)遇到这些情况怎么办？
1)“合理的房租”
在市场经济下讨论某个具体的房租是否合理是比较困难的，因为这更多是一个价值判断。为此在法律上提供了两个渠道：
一、租房价格表(Mietspiegel, §558c BGB)：联邦政府希望所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门(Bauverwaltungsamt)或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料来确定该地区的房租建议表，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等）情况的城市。根据许多法庭判例，租房价格表是公认的最为可信和权威的，也基本作为法庭审理房租合理与否的依据为此反对党激烈反对这种做法，说这实际上是政府在定房租，而不是市场在定房租。限于篇幅，笔者仅列出从南到北九个德国主要大城市的房价表（下表），参照者为65平方米的住房。单位：每平方米房价。
城市 / 建房 1955 1965 1975 1985 1995 发表日
Berlin (W) 7,03 9,67 12,30 14,68 15,19 01.08.00
Hamburg 9,04 10,06 12,23 14,37 17,36 16.11.99
Duesseldorf 11,75 12,05 13,00 13,80 18,20 01.04.99
Koeln 10,95 12,65 12,65 12,80 16,75 01.07.98
Aachen 9,20 9,70 10,70 11,10 12,20 01.01.00
Bonn 10,06 10,94 10,94 11,28 11,78 01.01.00
Frankfurt 12,33 12,33 12,33 12,85 14,64 01.01.99
Stuttgart 11,50 12,95 13,75 13,75 16,50 01.01.01
Muenchen 12,87 12,87 13,21 15,26 16,59 01.01.98
二、专家评估(Sachverstaendigengutachten)：对某房租是否合理，也可请这方面的专家来鉴定(Oeffentlich bestellter und vereidigter Sachverstaendiger)。方法是由该专家调查这地区与此住房相近的住房房租情况。该专家调查的房子越多，他的结论就越可信(LG Hamburg WM 77,36)。根据法庭判例，在专家所鉴定的房租之上还可以增加10%，因为专家鉴定的房租由于种种原因往往偏低（Mannheim, Mainz中级法院）。
2)“违背道德底线”的房租
因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动，即租房状况相对这通常情况较好或较差的情况下，其房租也要相应地、适当地提高或降低。但这样的提高房租是有限度的。根据法律，
一、房租超高：如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)论。根据经济犯罪法§5WiStG，这种情况已经构成了违法行为(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东将受到最高10万马克的罚款。
二、房租暴利：如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”(Mietwucher)论，根据刑法§202a StGB，这已构成了犯罪行为(Straftat)，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。
例如笔者曾住在法兰克福附近的一个小城，60平方米，起初净房租是980马克，高出法兰克福地区“合理房租”的32%，这就已经到了“房租超高”的程度。三年后与房东谈判，降到850马克，还是高出了15%，但已到了法律容许范围。搬到法兰克福后，83平方米，净房租980马克，则还低于法兰克福地区“合理房租”的4%。
与此相似的还有提高房租问题，根据新通过的租房法，在三年内房租不能提高超出20%。如果超出这个限额，就作为违法论(Kappungsgrenze, §558 BGB)。
房东的义务
房东将房子租给房客，根据民法§536 Abs.1 BGB，必须保持一个完好无缺的房子：Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmaessige Gebrauch geeigneten Zustand zu Ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
如果房子或房内的设施有损，则根据民法§536 Abs.2 BGB，也必须由房东承担修理和费用：Die auf der Mietsacheruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen.
有些租房合同中写了：“如果是小小的修理(Bagatell-/Kleinreparatur)，则费用由房客承担”。尽管如此，根据联邦最高民事法院判决，只有不超高100马克、且房客经常使用的东西的修理才可由房客负责（如门锁、窗帘、水龙头等），其它东西（如水管、暖气管、电线等）即使修理费低于100马克也要房东支付。
如果有损坏，而房东不予修理，则根据民法§537 Abs.1 BGB，在房租上作相应降低(Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln)：
Hat die Mietsache zur Zeit der Ueberlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmaessigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht waehrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fuer die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fuer die Zeit, waehrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
什么样的损坏是房东必须来维修的，如果不来维修将要把房租降到什么程度，笔者从收集到的几百个法庭判例中归纳了三十个我们留学生容易遇到的情况（表1）。
表1： 降低房租一览表
降低额% 降低房租原因 法庭判例
100 通常情况下无法出租的房子 LG Wiesbaden, WM 1980
因为修房而无法住人 AG Koeln, 54 C 596
冬天九月至二月暖气完全失效 LG Hamburg, WM 1976
80 唯一的厕所无法使用 LG Berlin, MM 1988
60 因为房子内施工，噪音很大 AG Hamburg, WM 1987
50 房内所有窗户不密封 AG Leverkusen, WM 1881
雨水严重漏入房间顶墙 AG Leverkusen, 23C 471/76
房间进水，家具必须移置 LG Hamburg, 7 S 5/74
地毯潮湿，顶墙漏水 AG Leverkusen, WM 1980
较长时间暖气经常失效 LG Hamburg, WM 1976
15个电插座中仅3个可用，马桶堵塞, 无法正常收到邮件AG Hamburg, WM 1976
30 室内温度仅达 15 - 18°C LG Muenchen I, 20 S 3739/84
25 因为房子绝热差, 热损失25% AG Bensheim, WM 1987
客堂间房顶和墙上有水迹 AG Aachen, WM 1974
十月份暖气失效20天, 室外2°C AG Hamburg, WM 1973
20 房间顶上有水迹和霉斑 AG Hamburg, WM 1979
二月份睡房暖气失效 LG Hannover, WM 1980
澡盆有损无法用 AG Goslar, WM 1974
冬夜室内温度低于20°C - AG Bad Segeberg, WM 1977
室内温度16-18°C AG Koeln, WM 1978
16 淋浴设备有损无法用 AG Koeln, WM 1987
10-13 邻居噪音太响 LG Hamburg, 11 S 108/78
10 缺少热水 LG Berlin, WM 1955
暖气管噪音 AG Hamburg, 49 C 836/86
冬天窗户漏风，无法关紧 AG Muenster, WM 1982
窗户和门无法关紧 AG Muenchen, 25 C 9566/84
5 夏天窗户漏风，无法关紧 AG Muenster, WM 1982
3 因为没有信箱, 无法收到信件 AG Hamburg, WM 1976
0 邻居房内发出的一般噪音 AG Muenster, WM 1983
新建房通常有的潮湿现象 AG Langen, WM 1982
通常情况下只是整个租房的某个房间出了问题，这时表一中所例的情况也只是针对这个房间而已，即只是这个房间的房租必须降低。那这个房间的房租占整个租房多少比例，没有硬性的规定，法律界经常参用所谓的“汉堡表格”（表2）。
表2：各房间所占比例一览表Hamburger Tabelle
房间 所占比例
客厅 Wohnzimmer 28 %
工作室 Arbeitszimmer 20 %
寝室 Schlafzimmer 12 %
厨房 Kueche 10 %
盥洗室 Badzimmer 10 %
储藏室 Abstellraum 7 %
客人卫生间 Gaeste-WC 3 %
阳台 Balkon 10 %
共计 100 %
房东的义务其实也是房客的权利。从表一中就可以看到，在什么情况下我们有权利责令房东来修理。例如你租下的房子已经铺有地毯，则表示地毯是你租下房子的一个组成部分。于是根据一个地毯的使用期约在六至八年，过了这个期限你就可以要求房东给予铺新地毯。我三年前搬离一个房子时就建议新来的房客要求房东铺新地毯，不料新房客没做，现在还在用当年的地毯。我要搬去的房子地毯已用了十二年，我要求房东全部换新。房东只能让专业公司将所有房间的地面重新磨平，铺上新地毯，房东为此投资了两万多马克。发生更多的情况当然是暖气不足，按照判例，在冬天（10月1日到次年4月30日）室内的气温必须能达到20°C 以上。低于这个气温的，房客就有权利要求房东立即来修理，甚至换新的暖气管。
在具体要求房东来修理的问题上一定要注意“法定”的步骤：
一、通知房东：根据民法§537c BGB，房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话，如不来修理，就正式书面写信给房东，报告房子或房内设备损坏情况：wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.
二、警告房东：如果房东还不来修理，则你就要写一封警告信给房东，表明再不来修就要降低房租：
in meinem Schreiben vom ... habe ich Ihnen ausfuerrlich die Maengel in der angemieteten Wohnung beschrieben. Ich fordern Sie auf, die o.g. Maengel binnen zwei Wochen zu beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist werde ich meine Kaltmiete bis zur Behebung um ... Prozent mindern.
三、降低房租：如房东再不来修，就在下次付房租时降低房租（降低额可参见表一和表二）。
房客的权利
作为外国人在德，什么方面都可能受人之气。一位朋友租了房子，因为与房东有点小磨擦，房东马上要赶他走，且叫来了警察。警察来后不问其它，就要看一下租房合同。那位朋友惊魂未定，找出租房合同。警察看后马上就走了房子租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权唯一的就属于房客。任何人（包括房东）在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更没有权利要求房客搬出、房客就得马上搬出。房客的权利领域很大，限于篇幅只谈几项。
1)来客住宿问题(Besuch)
留学生在海外，经常会有亲朋好友路过来住宿几天，这对有些房东就很不舒服，他们希望这个房子仅仅是你家使用。有时甚至在房约合同中都注明：“只容许你的家庭成员住宿”，你可以尽管签字，因为接待客人、留宿客人是人之常情，这样的条款是违背传统道德的(Sittenwidrig)，所以根据德国民法§138 Abs.1 BGB，这样的合约或合约内容本身是无效的(Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig)。何况房东将房子租给房客，房东的基本义务是，要使房客能充分使用这个房子，这里包含了房客在这个房子里享有充分的自主和自由。如果房东通过种种形式来限制房客，那是对房客私人权的侵害(Eingriff in das Persoenlichkeitsrecht des Mieters)，是违宪的。在一个法庭判例中提出，对于外国人房客，因为远离故乡，所以他们接待（老乡）来访的需求和频率要高于普通德国人(AG Spandau, 1989.5.19, Az.:7C 141/89,WM 89)。
任何房客都有权利在自己住房里进行私生活，房东不容许因为“看不惯”而出来干涉(AG Wiesbaden WM 72,46)。读到过一篇文章：一位女大学生晚上带来一个男友住舍，次日房东老太气愤地把这位女学生赶出来。这位女学生只能临时去住旅馆。房东还要求女学生支付迄今的房租。过后法庭判下，女学生不仅不用支付房租，而且房东老太要赔偿女学生的一切搬家费、旅馆住舍费等。结束时女学生对房东说：“宪法保障的自由不仅适用于白天，也适用于晚上”。
这里所指的来客“临时”住宿(Logiergast)，指只要居住6-8个星期之内的，都不用去通知房东，更不用得到房东的认可。这里的前提是，该“客人”不是付钱来住宿的(Untermietverhtnis)，也不是独立食宿的(eigenstaendiger Haushalt)，因为这表示来住者不是你的“客人”，而是你的“客户”。住宿超过6-8个星期的客人就要算作是“常住客人”(Dauergast)，这时就要征求房东的同意。
2)部分房间转租他人(Untervermietung)
如果因为结婚而自己的妻子或丈夫来住（包括以后出生的孩子），自己的父母或生活伴侣(Lebenspartner)来常住，都算是房客的合法权利，房东必须接受。尽管如此，房客还是应当通知房东，以便水电费的结算。
将整个房子转租给他人是不行的，因为这就意味着换了房客，就应当由房东与新的房客重新签定房约，而不应通过原来的房客(AG Hamburg WM 81)。这里值得争议的是，如果房客只是将部分房子（如一间房间）转租给他人，则根据民法§541 Abs.1 BGB，房客必须事先征得房东的同意：
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu Ueberlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
根据法庭判例，如果房客有正当的理由(berechtigtes Interesse)，他是可以把部分房子转租给他人的，而且房东必须给予同意（联邦法院判例：BGH RE, WM 1985）。所谓正当的理由，有个人原因（如小孩搬出，离婚，夫妻一方去世，因病需要人照顾等），也有经济原因（如因为失业而经济状况较紧）等。但要注意的是：这些理由必须是在租了该房以后才发生的(LG Bamberg BLGBW 75,75)，否则不能构成转租的理由。即使在当时的房约上已经写明不准房客转租房间，在法律上都为无效，因为联邦法院认为这样的写法是对房客权利的侵害，所以无效(BGH Az.: VIII ZR 38/90)。
房东拒绝的理由可能只有：房子太小，容不下这么多人(uebermaessig belegt)。在通常情况下，构成“房子太小”的理由可能只有：如果一个房间就要住上两个人以上。例如在一次法庭诉讼中，房东认为他的84平方米的房子（四间房）容不下四个人，结果被法庭驳回(LG Hamburg WM 87,20)。
如果房东拒绝房客转租部分房间，则房东没有义务一定要给出拒绝的理由。但如果在房客的书面要求下，房东就必须给出拒绝的理由。如果房客认为这样的理由不充足，可以向法庭提出起诉，要求法庭责令房东给予房客转租的权利。
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注1：私有财产的社会公益化(Sozialbindung des Eigentums)是在魏玛共和国宪法中首先写入的，这个精神影响到社会的各个领域，尤其在劳工领域，成为工人运动、劳工保障等最重要的宪法依据。所以魏玛共和国宪法被公认为国际宪法史上的第二块里程碑（第一块为美国独立战争和法国大革命之后出现的、以自由主义暨维护基本人权为标志的宪法）。
注2：汉语里的“社会”一词不作区分地译自英语society，而在德语中区分成名词“Gesellschaft”和形容词“gesellschaftlich=sozial”的两个不同概念，前者诸如“西方社会”、“公民社会”、“社会意识”、“社会道德”等，是包含了政治、经济、社会(sozial)和文化等特征的一个群体；而后者诸如“社会问题”、“社会政策”、“社会主义”、“社会公正”等是表征这个社会(Gesellschaft)的合理和公正程度。笔者不知怎样在中文写作时区分这两个不同的概念，作为应急只能前者依旧用“社会”一词，而后者用“社会（主义）”一词。“社会(sozial)”与“社会主义(Sozialismus)”两个词的区别是，前者是中性地表达一个社会的公正程度，当然在政治上也间接地带有要追求社会公正的意思；而后者是在十九世纪兴起的一个西方社会思潮，旨在追求这个社会(Gsellschaft)更加的公正。 |
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太专业了，拜读了。
