租房的那些事

海贼王的男人

出门在外的都不容易，人生地不熟，寄人篱下也是很正常的事情。
可是看似简单的租房，稍不注意就会掉入陷阱，吃了哑巴亏。
遇到这种情况一定要冷静分析，千万不能自乱阵脚。
中国人以和为贵，但不是说我们就一定要妥协，一定要运用法律积极维护自己的权益。
本着预防为主，防治结合的方针，我就运用我所学，粗浅地和大家谈一下租房时
可能会出现的问题及其应对。因为时间的关系我也不可能一下都说完，但是我会
争取一个星期更新一到两次。尽量地将它清晰化，体系化。
毕竟没有接触过实务，可能有些问题也是我没能想到的。欢迎大家积极补充，相互学习！
第一次写这样的文章，有错误的话欢迎指正，轻拍哦！：）

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Thema 1. 租赁合同

租赁合同规定于民法典535条及其以下。虽然理论上合同可以以口头的方式订立，但是为了
明确双方的权利与义务，避免不必要的麻烦，请尽可能采用书面的方式。（千万不要因为是
熟人就拉不下脸）。在很多情况下，为了节约时间成本，现在绝大多数合同都是采用的“范本”
（也叫格式合同），对此，一定要多留个心眼，仔细阅读条文，遇到疑问一定要及时提出来，
吃不准的就缓签。如果等签字之后，或是履行合同的过程中才提出“不知道”“没看见”
“他没说”之类的理由拒绝某些条文的执行法院一般是不予支持的。
需要特别引起注意的有以下几点：
1. 期限。一定要看清租赁时间的长短以及关于解约的规定。有些合同中规定承租人是
不得提前解约的。
2. 合同终止时承租人是否有翻新的义务。虽然原则上此类条文是无效的，但是满足特定
条件的时候是有效的，有些合同中就规定承租人需要按比例承担翻新的费用。如果不注意，
交了租金还自己掏钱给人家翻新房屋，那损失的就很可能不是几百欧元的问题了，到时候
到论坛来抱怨都没用。
3. 某些附加条款：比如需要对花园进行日常护理啦，对于宠物的饲养啦，对于附属设施
（如地下室，车库等）的使用啦等等，有时候这些平时不太注意的条款也会引起不必要的麻烦。

Thema 2. 押金
押金的上限为一个月房租的三倍。虽然大多数情况下押金都是一次性交付，但是其实法律上
规定押金也可分期支付，最多三期（需等额）。除了租住学生宿舍外，住私房的话，出租人
应将押金与其自己的财产分开，并以三个月预告解约通知期限的一般利率存于一家信贷机构。
利息归承租人所有。利息增加到保证金中。（利息不得以格式合同条款排除，需双方单独约定）。
出租人返还押金的期限一般为3个月。如果说承租房屋在租赁期间被出售，在租赁合同到期时，
无论出租人是否向买受人转交了这笔押金买受人都同出租人共同承担向承租人返还押金的义务。
除非出租人在承租人同意的条件下向买受人转交了这笔押金，则买受人单独承担此义务。

费雪儿

小子辛苦你了！送花！

费雪儿

我吃亏是因为是熟人，不好撕破脸皮，总是忍着，现在还不是到了不得以的地步，上法庭撕破脸了。

还有一些问题我日后与你讲。遇到极品最没有办法的是那种，法律明摆着可以遣返他的，偷东西已经超过了1000多欧了，人家结果靠他的律师说，他是政治难民，不能遣返回中国去了。NND，所以有时候我觉得法律保护的也是些垃圾。

abenteuer

我吃亏是因为是熟人，不好撕破脸皮，总是忍着，现在还不是到了不得以的地步，上法庭撕破脸了。

还有一些 ...
费雪儿 发表于 2011-12-14 01:30

大美人儿说得很对，念情的是自己，可别人不一定会领情的。生活在德国，学习学习下这儿的人，不管什么时候，即使是亲人也要明算帐。

费雪儿

大美人儿说得很对，念情的是自己，可别人不一定会领情的。生活在德国，学习学习下这儿的人，不管什么时 ...
abenteuer 发表于 2011-12-16 15:02

    是啊，我当时也跟律师说，要闹上法庭，感觉自己有点过分，在他的房子里毕竟住了六年的啊，结果律师说那他不还你Kaution，你的脚踏车被他给扔了，他做这些的时候会想过他做的过分吗？

海贼王的男人

三、房屋内设施故障的处理
房东要维持房屋的适租性，原则上来说，一旦房屋内的设施发生了故障影响了
使用，承租人必须不延迟地（尽可能及早地）通知房东（或Hausmeister)，
房东需在合理的时间内对故障进行修理。若房东不履行或未适宜地履行其义务，
视情况，承租人可要求减少租金、要求赔偿损失乃至随时解约。
依照诚实信用原则，要求减负租金的前提有三点：1、缺陷或故障存在；2、
是该故障或缺陷严重影响了房屋的使用；2、承租人已不延迟地告知了房东
（费姐姐那个事件中有很多很典型的，完全可以要求减租的事由，原帖地址：
http://www.csuchen.de/bbs/viewth ... &extra=page%3D1）
如果双方不能协议约定，则需要聘请专业人士进行评估（因为实践表明，双方
自行约定的往往同实际价值不符，很多场合下由于语言障碍等因素的存在外国承租人
很容易吃亏）。另外，如果房东有能力及时解决问题，但延迟履行，则承租人
有权临时置留部分租金（3-5倍实际应减租额，LG Hamburg, 11 S 87/83,
Urteil vom 3.2.1984, WuM 1089, 172)，如果必要，承租人可自行修理，
并在事后向出租人索赔。
如果房屋需要进行修理，本着诚信原则承租人虽然原则上需忍让，但是一旦
某些修理所必要的措施严重影响了承租人对房屋的使用，承租人也可要求减租
甚至赔偿部分损失（噪音、粉尘等，如果时间比较长最好由双方事先约定相关
事宜）。
虽然原则上，房东应承担修理的义务。但是在某些格式合同的条款下，一定数额
以下的“小型修理”义务会由房东转嫁到承租人头上，所以大家在签合同时一定
要擦亮眼睛好好看清！所谓的“小型修理”：Hierunter versteht man
„das Beheben kleiner Schaeden an den Installationsgegenstaenden
fuer Elektrizitaet, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen,
den Fenster- und Türverschluessen sowie den Verschlussvorrichtungen
von Fensterlaeden“ (§ 28 Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung).
原则上单笔费用不得超过75欧（个别情况下最多到125欧)。谨记：即使合同中存在
类似条款，承租人也不需要对超出该数额以上的“大规模修理”分摊任何费用。
(OLG Düsseldorf 24 U 183/01, Urteil vom 11.6.2002, WuM 2002, 545。
比如Rikimaru和他的同学被房东索要巨额修理费就可以以该条款进行抗辩，但是
比较地道的做法是一定记得出了问题就应该及时通知房东或Hausmeister，避免
不必要的麻烦。原帖地址：http://www.csuchen.de/bbs/viewth ... p;extra=&page=1）
一般的像厨房，卫生间等设施，只要不是你故意损毁，均属于正常使用的折旧，
出租人不得要求索赔(§ 538 BGB n. F.)， 如果钙化状况特别严重（比如浴缸，
马桶等），出租人有权按照剩余使用年限索取一定的清洁费
（虽然一般都在押金里扣，可是德国的人工本来就贵，只要清洁公司收费不明显高于
市场一般价格承租人都得承受。再次提醒：搬家时，一定要记得彻底打扫干净，
哪怕买点清洁用品啥的。„Abzug neu für alt“; AG Hamburg 46 C 394/01,
Urteil vom 31.7.2002, MieterJournal 4/2003 S. 9)。

关于墙体发霉：通常墙体发霉的情况一出现，作为承租人就应该及时告知房东，
这其实是房东的责任，因为他有义务维持房屋的适租性。自己居住的房子，还是
尽量要常通风，保持干燥整洁。因为如果是承租人的原因造成了墙体发霉，承租人
是需要承担责任的。但是谁主张谁举证，房东要你赔偿必须举证发霉不是房租自身
原因，而你抗辩则必须举证不是因为自己使用不当引起的霉变，通常会找专业的评估
人员评估定责。（LG Hamburg, 307 S 39/09, Urteil vom 17.9.2009).
通常情况下，如果因为家具放置的位置导致家具背后的墙体发霉，承租人不需要承担
责任 (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 515/08, Urteil vom 19.2.2009).

总之一点：有什么问题一定要及时告知房东或Hausmeister，平时也要勤打扫，
给自己一个舒适的环境和积极的精神面貌。搬家前也一定要认真打扫干净（嫌麻烦
就请Putzfrau)，避免不必要的损失。一点点的小事也代表了自己国家的形象。
不必要的损失。

费雪儿

三、房屋内设施故障的处理
房东要维持房屋的适租性，原则上来说，一旦房屋内的设施发生了故障影响了
使用 ...
海贼王的男人 发表于 2011-12-17 22:42

对了，我有两个问题要问，因为有别的同学用短消息来来问我的这个两个问题，我自己也不知道该怎么回答，因为各人的情况不同，我就写出来问问你，我也蛮感兴趣知道。

1.，如果房东的房子暖气不热，让家具后面不能看到的墙发霉了，到到搬家把家具挪开后才发现的，这个应该是不由承租人负责，应该由房东负责，这个是不是真的？

2.还有房客的解约期是三个月，比如从1月1日开始到3月31日，房客因为需要搬家的时间，从一个城市搬到另外一个城市去，所以房客就在提前在2月末搬走，让自己有一个月的时间，先把新家弄好，然后返回旧家打扫卫生，因为旧家3月份的房租已经交了，按理说还是房客的房子，但是房东在3月1日就命令房客把房子钥匙交回去，造成了房客无法再回旧房去搞卫生的事情，后来房东要让房客交300欧的清洁人工费。请问这个合理吗？我个人认为这是不合理的，房东是无权在3月1日收回房子钥匙的，如果要收回也应该是在三月底或者4月1日，我是这么理解的。我还没有给那个用短信问我问题的同学做回复，因此把那个同学的问题写到这里来与你讨论一下。

海贼王的男人

回复 7# 费雪儿


第一个问题：承租人不需要承担责任，因为承租人无过错。可参见汉堡法院判决。
(AG Hamburg-St. Georg, 915 C 515/08, Urteil vom 19.2.2009).

第二个问题：原则上，房东无权要求返还钥匙，因为租赁关系还是存继的，直到
合同结束期为止（3月31日），而且承租人已经付了房租，承租人得自由处分钥匙
直到承租期结束。房东无权要求承租人返还钥匙，如果这样，那么要求收300欧
人工保洁费也不合理。
（但我有个问题，房东是以什么理由要回钥匙的？如果只是保管性质，承租人在
合同到期前有没有再向房东索要钥匙以便打扫卫生？）

费雪儿

回复  费雪儿


第一个问题：承租人不需要承担责任，因为承租人无过错。可参见汉堡法院判决。
(AG Ha ...
海贼王的男人 发表于 2011-12-18 00:06

    这个要等我问问，我再告诉你。