房东将房子租给房客，根据民法§536 Abs.1 BGB，必须保持一个完好无缺的房子：Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmaessige Gebrauch geeigneten Zustand zu Ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
如果房子或房内的设施有损，则根据民法§536 Abs.2 BGB，也必须由房东承担修理和费用：Die auf der Mietsacheruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen.
有些租房合同中写了：“如果是小小的修理(Bagatell-/Kleinreparatur)，则费用由房客承担”。尽管如此，根据联邦最高民事法院判决，只有不超高100马克、且房客经常使用的东西的修理才可由房客负责（如门锁、窗帘、水龙头等），其它东西（如水管、暖气管、电线等）即使修理费低于100马克也要房东支付。
如果有损坏，而房东不予修理，则根据民法§537 Abs.1 BGB，在房租上作相应降低(Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln)：
Hat die Mietsache zur Zeit der Ueberlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmaessigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht waehrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fuer die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fuer die Zeit, waehrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
什么样的损坏是房东必须来维修的，如果不来维修将要把房租降到什么程度，笔者从收集到的几百个法庭判例中归纳了三十个我们留学生容易遇到的情况（表1）。
表1： 降低房租一览表
降低额% 降低房租原因 法庭判例
100 通常情况下无法出租的房子 LG Wiesbaden, WM 1980
因为修房而无法住人 AG Koeln, 54 C 596
冬天九月至二月暖气完全失效 LG Hamburg, WM 1976
80 唯一的厕所无法使用 LG Berlin, MM 1988
60 因为房子内施工，噪音很大 AG Hamburg, WM 1987
50 房内所有窗户不密封 AG Leverkusen, WM 1881
雨水严重漏入房间顶墙 AG Leverkusen, 23C 471/76
房间进水，家具必须移置 LG Hamburg, 7 S 5/74
地毯潮湿，顶墙漏水 AG Leverkusen, WM 1980
较长时间暖气经常失效 LG Hamburg, WM 1976
15个电插座中仅3个可用，马桶堵塞, 无法正常收到邮件AG Hamburg, WM 1976
30 室内温度仅达 15 - 18°C LG Muenchen I, 20 S 3739/84
25 因为房子绝热差, 热损失25% AG Bensheim, WM 1987
客堂间房顶和墙上有水迹 AG Aachen, WM 1974
十月份暖气失效20天, 室外2°C AG Hamburg, WM 1973
20 房间顶上有水迹和霉斑 AG Hamburg, WM 1979
二月份睡房暖气失效 LG Hannover, WM 1980
澡盆有损无法用 AG Goslar, WM 1974
冬夜室内温度低于20°C - AG Bad Segeberg, WM 1977
室内温度16-18°C AG Koeln, WM 1978
16 淋浴设备有损无法用 AG Koeln, WM 1987
10-13 邻居噪音太响 LG Hamburg, 11 S 108/78
10 缺少热水 LG Berlin, WM 1955
暖气管噪音 AG Hamburg, 49 C 836/86
冬天窗户漏风，无法关紧 AG Muenster, WM 1982
窗户和门无法关紧 AG Muenchen, 25 C 9566/84
5 夏天窗户漏风，无法关紧 AG Muenster, WM 1982
3 因为没有信箱, 无法收到信件 AG Hamburg, WM 1976
0 邻居房内发出的一般噪音 AG Muenster, WM 1983
新建房通常有的潮湿现象 AG Langen, WM 1982
通常情况下只是整个租房的某个房间出了问题，这时表一中所例的情况也只是针对这个房间而已，即只是这个房间的房租必须降低。那这个房间的房租占整个租房多少比例，没有硬性的规定，法律界经常参用所谓的“汉堡表格”（表2）。
表2：各房间所占比例一览表Hamburger Tabelle
房间 所占比例
客厅 Wohnzimmer 28 %
工作室 Arbeitszimmer 20 %
寝室 Schlafzimmer 12 %
厨房 Kueche 10 %
盥洗室 Badzimmer 10 %
储藏室 Abstellraum 7 %
客人卫生间 Gaeste-WC 3 %
阳台 Balkon 10 %
共计 100 %
房东的义务其实也是房客的权利。从表一中就可以看到，在什么情况下我们有权利责令房东来修理。例如你租下的房子已经铺有地毯，则表示地毯是你租下房子的一个组成部分。于是根据一个地毯的使用期约在六至八年，过了这个期限你就可以要求房东给予铺新地毯。我三年前搬离一个房子时就建议新来的房客要求房东铺新地毯，不料新房客没做，现在还在用当年的地毯。我要搬去的房子地毯已用了十二年，我要求房东全部换新。房东只能让专业公司将所有房间的地面重新磨平，铺上新地毯，房东为此投资了两万多马克。发生更多的情况当然是暖气不足，按照判例，在冬天（10月1日到次年4月30日）室内的气温必须能达到20°C 以上。低于这个气温的，房客就有权利要求房东立即来修理，甚至换新的暖气管。
在具体要求房东来修理的问题上一定要注意“法定”的步骤：
一、通知房东：根据民法§537c BGB，房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话，如不来修理，就正式书面写信给房东，报告房子或房内设备损坏情况：wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.
二、警告房东：如果房东还不来修理，则你就要写一封警告信给房东，表明再不来修就要降低房租：
in meinem Schreiben vom ... habe ich Ihnen ausfuerrlich die Maengel in der angemieteten Wohnung beschrieben. Ich fordern Sie auf, die o.g. Maengel binnen zwei Wochen zu beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist werde ich meine Kaltmiete bis zur Behebung um ... Prozent mindern.
三、降低房租：如房东再不来修，就在下次付房租时降低房租（降低额可参见表一和表二）。
房客的权利
作为外国人在德，什么方面都可能受人之气。一位朋友租了房子，因为与房东有点小磨擦，房东马上要赶他走，且叫来了警察。警察来后不问其它，就要看一下租房合同。那位朋友惊魂未定，找出租房合同。警察看后马上就走了房子租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权唯一的就属于房客。任何人（包括房东）在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更没有权利要求房客搬出、房客就得马上搬出。房客的权利领域很大，限于篇幅只谈几项。作者: 费雪儿 时间: 2011-8-18 11:15
1，房子作为房东的私有财产，而对私有财产的保护是有宪法保障的。宪法Art.14 Abs.1 GG: Das Eigentum und das Erbrecht werden gewaenrleistet。
2，尽管宪法上没有直接提到契约自治(Vertragsfreiheit)，但提到人身自由（权利）(Art.2 Abs.2 GG: Die Freiheit der Person ist unverletzlich)，而人身自由包含人的行为自由(Handlungsfreiheit)。房东与房客所签定的租房合同是双方自愿的民事行为房东提供房子，房客为此支付租金所以总体上也间接受到宪法保护（宪法法院解释BVerfGE 8,274/328)；
1，房子作为私有财产确实应当受到保护，但私有财产的使用不仅是为了财产所有人的私人利益(Privatnuetzigkeit)，而且必须有利于社会的公众利益(Gemeinnuetzigkeit)。这是宪法赋予每个私有财产拥有者的义务（宪法Art.14 Abs.2 GG： Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen)。通俗点说，房东把房子租给房客，不能仅成为房东（财产所有者）的投资和盈利，而且必须兼顾房客（财产使用者）的利益（注1）。
2，房东租给房客的不是一台机器或某个工具，而是住房。住房是给人住的，是一个人或一个家庭生活的中心场所。所以对住房的保护已经作为基本人权写入了德国宪法(Art.13 Abs.1 GG： Die Wohnung ist unverletzlich)。连警察搜查一个住房都必须事先得到法庭准许，何况你一个房东了。租房合同涉及的对象是住房，住房的对象是人，对一个“人”签定一项合同，自然没有对一个普通的“物”签定一项合同这么自由，这也是为什么对租房问题要特别通过一个法律来保护和监督的原因。
房东将房子租给房客，根据民法§536 Abs.1 BGB，必须保持一个完好无缺的房子：Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmaessige Gebrauch geeigneten Zustand zu Ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
如果房子或房内的设施有损，则根据民法§536 Abs.2 BGB，也必须由房东承担修理和费用：Die auf der Mietsacheruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen.
如果有损坏，而房东不予修理，则根据民法§537 Abs.1 BGB，在房租上作相应降低(Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln)：
Hat die Mietsache zur Zeit der Ueberlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmaessigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht waehrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fuer die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fuer die Zeit, waehrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
一、通知房东：根据民法§537c BGB，房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话，如不来修理，就正式书面写信给房东，报告房子或房内设备损坏情况：wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.
二、警告房东：如果房东还不来修理，则你就要写一封警告信给房东，表明再不来修就要降低房租：
in meinem Schreiben vom ... habe ich Ihnen ausfuerrlich die Maengel in der angemieteten Wohnung beschrieben. Ich fordern Sie auf, die o.g. Maengel binnen zwei Wochen zu beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist werde ich meine Kaltmiete bis zur Behebung um ... Prozent mindern.
留学生在海外，经常会有亲朋好友路过来住宿几天，这对有些房东就很不舒服，他们希望这个房子仅仅是你家使用。有时甚至在房约合同中都注明：“只容许你的家庭成员住宿”，你可以尽管签字，因为接待客人、留宿客人是人之常情，这样的条款是违背传统道德的(Sittenwidrig)，所以根据德国民法§138 Abs.1 BGB，这样的合约或合约内容本身是无效的(Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig)。何况房东将房子租给房客，房东的基本义务是，要使房客能充分使用这个房子，这里包含了房客在这个房子里享有充分的自主和自由。如果房东通过种种形式来限制房客，那是对房客私人权的侵害(Eingriff in das Persoenlichkeitsrecht des Mieters)，是违宪的。在一个法庭判例中提出，对于外国人房客，因为远离故乡，所以他们接待（老乡）来访的需求和频率要高于普通德国人(AG Spandau, 1989.5.19, Az.:7C 141/89,WM 89)。
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu Ueberlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
根据法庭判例，如果房客有正当的理由(berechtigtes Interesse)，他是可以把部分房子转租给他人的，而且房东必须给予同意（联邦法院判例：BGH RE, WM 1985）。所谓正当的理由，有个人原因（如小孩搬出，离婚，夫妻一方去世，因病需要人照顾等），也有经济原因（如因为失业而经济状况较紧）等。但要注意的是：这些理由必须是在租了该房以后才发生的(LG Bamberg BLGBW 75,75)，否则不能构成转租的理由。即使在当时的房约上已经写明不准房客转租房间，在法律上都为无效，因为联邦法院认为这样的写法是对房客权利的侵害，所以无效(BGH Az.: VIII ZR 38/90)。
注1：私有财产的社会公益化(Sozialbindung des Eigentums)是在魏玛共和国宪法中首先写入的，这个精神影响到社会的各个领域，尤其在劳工领域，成为工人运动、劳工保障等最重要的宪法依据。所以魏玛共和国宪法被公认为国际宪法史上的第二块里程碑（第一块为美国独立战争和法国大革命之后出现的、以自由主义暨维护基本人权为标志的宪法）。
太专业了，拜读了。