市场现状 4 Q2 G' \& v4 D- `5 O! a/ V) }0 |. K u+ V. t& V
主城区四合院年交易量相当少 : {9 n9 G, z4 ]- P3 z% [: H/ n( T& U! A5 O& L
2002年2月，在酝酿多年后北京市政府终于颁布了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，二环内首次出现了25片历史文化保护区。随着城市现代化进程加快，有待保护的区域越来越多。目前，北京市主要针对传统四合院建筑的历史文化保护区已达40个。在这40个保护区外，作为北京传统建筑的四合院正在迅速消亡，而区内的四合院总量也因区域限制几乎不会有大的变化。随着越来越多的人认识到四合院的弥足珍贵，市场上供不应求的现象也逐渐显现了出来。 - P( }3 M6 }4 |" F6 T$ R7 w, R) L+ c* b' \- a
作为北京最早进入专业四合院中介市场的万德成经纪公司，在业界一直保持着较高知名度，公司总经理井蕴娇在谈到四合院交易市场时表示：“北京的四合院年交易量一直比较低，主要还是因为供给有限。”二环以内大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去将被拆掉、产权不清晰的院子，真正能进入市场的只有3000套左右，而实际上流通交易的不到10%.北京另一家涉猎四合院中介交易的经纪公司顺义兴四合院专营店蔡经理也提供了相近的数据。“保护区四合院总面积近300万平方米，其中每年能够交易的量极低。”作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:08
未来供给有限，价格将持续走高 % v \$ A+ p- T8 X7 E. }* t( A) H1 A; W& P4 T
“据我掌握的情况，去年一年完成交易的四合院在150套以内，今年按目前形势预计会有上升，但不会有大的突破。”井蕴娇表示。由于北京目前真正进入交易市场的四合院数量不多，而未来受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，市场上几乎不会有多少新增供给。正在积极开展建筑定制业务的万通筑屋公司，其业务就涵盖四合院定制，对于市场供给问题，该公司品牌总监韩天暖告诉记者，未来的总体供给仍将维持在低量的水平。“产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市场。”“每一个四合院都是一个单独的房地产项目，也许同一条胡同内相邻的两个院子销售均价会相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一样有所谓的指导价，也就不好比较价格的涨跌。”在谈到四合院价格走势时，井蕴娇这样表示。通过观察近两年公司所完成的交易，井蕴娇说，四合院交易价格随着北京房地产市场的价格上涨，也在不断攀升中。作者: shishi 时间: 2007-4-15 21:09
买卖门槛高，买家构成及用途复杂 8 H# N/ f$ ^6 r. n" `4 E 9 K+ r* J. N! m7 f 目前北京的四合院交易市场中，还没有任何银行对购买其开展贷款业务，也就是说买卖四合院必须全额交易，而不能像购买普通商品房一样，通过银行等金融系统担保贷款分期还贷。“这意味着四合院交易必须迈过一道高门槛，没有足够的经济实力要想购买四合院是不可能的。”井蕴娇表示。好一点的四合院面积都在200平米以上，据经纪公司统计的数据显示，目前400平米-1000平米标准的二进院落四合院是市场上供应的主力，按20000元/平方米的价格计，购买一个400平方米的院子得花近千万元。 % z9 j, v! d; R- o 4 _7 _" Q9 n' f, q/ T 虽然交易门槛高，但购买者依然络绎不绝，而买家的构成也相当复杂。“绝大多数还是中国人购买，外籍人士只占交易量的5%-7%，还不到整体一成。”井蕴娇说。而在已经购买四合院的买家中，用于自住、投资和办公使用的比例旗鼓相当，而自住、办公与投资之间的界限并不明确，多数人更倾向于具体使用，纯炒房的比例极少。
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