# l" c1 P% `) R, I! s# L! H 用这个原则衡量，我看了一下，我们31个省，有五六个省房地产投资占总投资的比重在10%左右，这些地方的房地产不存在是否有泡沫的问题，我觉得反而应该适度增加一些房地产投资。但是有十几个省超过了25%甚至30%，有些省、市甚至五六年一直超过40%，这些会成为泡沫。7 v3 }7 u j9 e5 O
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重庆最近几年，每年都控制在25%，比如2002年的时候，重庆固定资产投资在1000亿元，房地产投资250亿元，2003年1300亿元总投资，房地产投资300多亿元，2004年1600亿元总投资，房地产投资400亿元，去年我们2500亿元总投资，房地产投资600多亿元，也是25%，所以总量投资上不会出现泡沫。. G5 y& X. w! C- ^1 K; F' X
5 y% o5 ]9 C2 Z1 m/ b 杨澜：那么人均住房面积呢？ % s# w& Q& o' f9 ?% y. k9 z; a/ n: E0 n. n4 r# |) n
黄奇帆：按国际惯例，城市人均建筑面积一般应该在30到35平方米。中国因为人多地少，应该相对节约一点土地，所以人均控制在30平方米比较合理。' Q) p! m) M# h: W
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重庆市如果是100万人的城市规模，我们控制3000万平方米的房地产总开发量。如果这个地方的城市规划把人均住房控制在50或者100平方米的建筑面积，那这个城市规划就是有泡沫的。当然，控制房地产泡沫，不仅从价格着眼，还要从投资规模以及城市房地产的规划面积来进行合理控制。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:28
GDP的八分之一用于建房 8 |- h, `. m* h/ x) J* { V7 C7 c9 w2 A) l2 ?: M1 J
杨澜：您刚才所提到的房地产宏观调控的三原则，可以总结为每平方米的房等于当地居民人均月收入，也就是一比一，投资率25%和人均住房30平方米。那么，你是怎样获得和总结出这些数据的？ 9 Z' U# v+ x e( u* ?0 n! S# v9 P! Q d! G$ \0 O
黄奇帆：一个国家的投资，一般不会超过GDP的50%，如果占投资总量的25%的话，那就相当于GDP的12.5%，也就是说，一个国家GDP的12.5%变成住房的需求，这是一个合理的基本边界。1 a' m0 x) f/ M- r; z* W
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如果社会GDP的30%-40%都在买房子，这个社会是不能持续的，如果只有1%-2%在买房子，那么这个房地产市场是不齐全的，所以在这个意义上讲，GDP的八分之一左右，成为住房需求。用8到10年的时间买一套房子，是比较合理的。另外一个方面，就是房地产的销售价格，一平方米应该等于有职业的老百姓的平均月收入。一年不吃不喝可以买12平方米，8年就是90平方米。按揭贷款就是15年到20年。 # {4 d9 {7 e- `0 i$ [, |9 U2 l% y! t0 d/ w* q
总的来说，这些既是国民经济收入分配的一个体系的要求，也合乎国际的一些惯例。在美国曼哈顿，各种人群职工平均月收入1万美元，它的房价平均也是1平方米1万美元，100平方米的一套公寓100万美元。 $ X7 W# ?% q' g* a" k I& T5 }0 c* w3 r6 P, s5 E3 v+ c8 k' ~4 ~
刚才我说的建筑面积的总量人均30平方米，是从这个城市的资源、社会的资源配置上来说的，也是我们国家建设部制订的一个标准。全国各地城市规划的依据，就是30到35平方米，它是一些基本的规范，城市的管理者掌握这些基本规范，就能对这个城市的房地产有合理的规范的控制。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:28
房价会跟着收入一起涨4 S0 j* v5 `% l
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杨澜：关于房价是否还会继续上涨，众说纷纭，有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年，有的经济学家说2008年是一个拐点，新结婚的人群要下降20%-30%，所以对于房子的需求会下降。也有人说，2008年或者2010年，上海世博会以后，整个经济的需求会放缓，造成房地产价的下跌。对于房价的中期走向，您怎么看呢？ - T! T' ^# ?; f4 @5 S3 x A6 E& Y) t# L 黄奇帆：从中长期看，中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长，隔七八年就会翻倍，在这个意义上讲，中国的房价会跟着大体一比一地往上升，这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨，这不符合市场规律。如果收入没有上去，房价一路暴涨，老百姓会有很大的意见，市场也不会景气。 W* l1 S+ v. B( M5 z( G' x8 l
5 n2 Q6 A* N+ n; s. c 至于沿海地区老百姓的收入增长和房价的对称关系，要从双重因素来考虑，除了国内因素，还要考虑国际因素。在国际市场上，现在美国的房地产不景气，长中期来说是下降趋势。美国的房地产投资资本在抽出，它的股市和美元的汇率也在下跌，在这个背景下，大量美元资本从美国市场出来后，可以到欧洲或者东南亚，但是最关注的还是到中国，人民币在升值，中国经济走势又很好，老外大量的游资到中国来，首先想到的可能就是购买中国的资本品。资本品里包括房地产和股票等。3 N! n" d7 K2 h9 t0 z
X- s/ v5 J( D 在购买时，他们会用国际眼光来看房价，这可能就把一个地区的一些高档房抬高了，这种抬高也是一种供求规则。在上海，30%的是外资和外地购买率，三分之二是本地购买率，所以这些地区的房价，不能用内陆地区的房价供求原则一概而论。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:29
经适房：五个环节有一半没做好/ v7 b( a0 ^; p1 _ `' s
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杨澜：1998年国务院23号文件规定，我国应该建立以经济适用房为主的供房体系。您觉得关于经济适用房的种种规定，目前是否达到了预期效果？如果没有的话，原因在哪里？ & a" G H+ z9 b1 O) `. W 0 r" J+ P; J& |. r 黄奇帆：有些同志批评经济适用房的政策，认为不该建，有他的某种道理，但我个人认为应该建。美国纽约和华盛顿就建了相当多的经济适用房，他们建经济适用房有五个原则，这五个原则在我们目前的经济适用房的建设中，一般运行了两到三个，所以我们的经济适用房就不是美国的那种经济适用房，我认为这也正是现在我们的经济适用房政策出现问题的主要原因。4 F7 o7 \$ ?4 u1 l* N& Q" P0 z
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在美国纽约，我参观过他们的经济适用房，一个房产局的局长跟我讲了他们建设经济适用房的五个原则：首先是在适合的地段规划，专门为低收入者建房，这个规划的地段不在繁华的中心区，也不会是很远的郊区，而是在合适的地段。 ! w& M$ C4 }3 f7 X9 \7 { 2 m! M. b, m7 b 第二，建房的成本都是政府设定之后招标，让建筑商承建。! r1 _( G4 ?% n& O. C4 Q
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第三，房子建好后只卖给低收入者，这个低收入者谁来确定呢？在我们国家，一般是民政部门说了算，而他们的判断是由低收入评选的行业中介公司确定。 6 K. U1 U& ]6 k5 D , I) F/ J2 \9 S' b" x, ~" I7 V5 s 第四，很重要的一个环节，就是这些经济适用房的购房者，如果过了三五年富有了，想把房子卖掉的话，只能卖给低收入者，不能到二级市场去销售。. M9 y8 i" U0 P! y5 x2 u
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第五，整个经济适用房建设中的一切税费，美国政府把它留下来，作为低收入房建造、销售过程中的亏损或者其他方面的补贴。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:29
杨澜：我有个朋友毕业后到旅行社做导游，为了获得购买经济适用房的资格，她先是在单位开了月收入1500元的证明，后来为了办理按揭贷款，她又开了年收入10万元的证明，你怎么看待为同一套房子开出收入相差10倍的证明？ 4 H L" @) C5 [6 I2 S: d* @ 4 v7 R7 U6 i" ~$ e9 D 黄奇帆：这的确是一个非常典型的案例，在经济适用房的建设环节中，跟美国的五种环节对比，我们有三个环节没有衔接好。! a# C* |* r) m. x! r' z O
/ ^ b# F- P" h3 {- v 第一个就是规划环节，经济适用房所选的地段以及如何布局，应该是有严格的规划。第二，在规划时，房子的大小也不是很合理。经济适用房不应该有两三百平方米。五口之家住150平方米说得过去，如果两口之家去买一百五或者两百平方米，那就不叫经济适用房。现在经济适用房的规格、规模、地段，我们控制得不够好，这是第三个问题。3 ~2 M I8 ?3 R0 |+ h/ y
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除了你刚才说的收入的证明问题，还有一个问题就是销售环节。我刚才说过，美国纽约的经济适用房只能卖给低收入者，不能卖给任何商品房的购买者，你买的时候是5000元一平方米，以后随着通货膨胀系数可能会长一点，但是不能因为旁边的市场价格到了1万，你也按1万去卖，你可能只能卖6000元，这是政府设定的，而且只能卖给低收入者。有这三个环节，再加上政府税费上的补助，控制起来就比较容易。而我们恰恰这几个环节都没有搞好。
