3 N; s$ A0 j: U% c5 V 杨澜:关于房价是否还会继续上涨,众说纷纭,有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年,有的经济学家说2008年是一个拐点,新结婚的人群要下降20%-30%,所以对于房子的需求会下降。也有人说,2008年或者2010年,上海世博会以后,整个经济的需求会放缓,造成房地产价的下跌。对于房价的中期走向,您怎么看呢?+ M F x9 B9 T
- k! y# U) `, Z- T R) | 黄奇帆:从中长期看,中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长,隔七八年就会翻倍,在这个意义上讲,中国的房价会跟着大体一比一地往上升,这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨,这不符合市场规律。如果收入没有上去,房价一路暴涨,老百姓会有很大的意见,市场也不会景气。4 V0 A2 V o6 T& e& }% y
& X( y' z+ h/ A 至于沿海地区老百姓的收入增长和房价的对称关系,要从双重因素来考虑,除了国内因素,还要考虑国际因素。在国际市场上,现在美国的房地产不景气,长中期来说是下降趋势。美国的房地产投资资本在抽出,它的股市和美元的汇率也在下跌,在这个背景下,大量美元资本从美国市场出来后,可以到欧洲或者东南亚,但是最关注的还是到中国,人民币在升值,中国经济走势又很好,老外大量的游资到中国来,首先想到的可能就是购买中国的资本品。资本品里包括房地产和股票等。9 L1 E8 m* L8 ?" K/ n
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在购买时,他们会用国际眼光来看房价,这可能就把一个地区的一些高档房抬高了,这种抬高也是一种供求规则。在上海,30%的是外资和外地购买率,三分之二是本地购买率,所以这些地区的房价,不能用内陆地区的房价供求原则一概而论。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:29
经适房:五个环节有一半没做好2 J3 q/ J u) v' y3 i, B
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杨澜:1998年国务院23号文件规定,我国应该建立以经济适用房为主的供房体系。您觉得关于经济适用房的种种规定,目前是否达到了预期效果?如果没有的话,原因在哪里? 0 P7 m* g; Z' n- m ( N8 v( m' s; l& a 黄奇帆:有些同志批评经济适用房的政策,认为不该建,有他的某种道理,但我个人认为应该建。美国纽约和华盛顿就建了相当多的经济适用房,他们建经济适用房有五个原则,这五个原则在我们目前的经济适用房的建设中,一般运行了两到三个,所以我们的经济适用房就不是美国的那种经济适用房,我认为这也正是现在我们的经济适用房政策出现问题的主要原因。 8 C' h( r0 c9 P2 d! L/ U+ d b ?+ j9 y& @& O2 ]4 k. d
在美国纽约,我参观过他们的经济适用房,一个房产局的局长跟我讲了他们建设经济适用房的五个原则:首先是在适合的地段规划,专门为低收入者建房,这个规划的地段不在繁华的中心区,也不会是很远的郊区,而是在合适的地段。 1 u+ V$ p: w1 ?( v; g5 o* O3 {2 `- a o4 [
第二,建房的成本都是政府设定之后招标,让建筑商承建。$ q* i+ X/ U' L8 T$ J5 m
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第三,房子建好后只卖给低收入者,这个低收入者谁来确定呢?在我们国家,一般是民政部门说了算,而他们的判断是由低收入评选的行业中介公司确定。4 e- l% M, f$ r
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第四,很重要的一个环节,就是这些经济适用房的购房者,如果过了三五年富有了,想把房子卖掉的话,只能卖给低收入者,不能到二级市场去销售。# i$ D" ^, S% |: Y; z8 F
; X* ~4 B$ R- B) m: A" d& L 第五,整个经济适用房建设中的一切税费,美国政府把它留下来,作为低收入房建造、销售过程中的亏损或者其他方面的补贴。作者: shishi 时间: 2007-3-18 09:29
杨澜:我有个朋友毕业后到旅行社做导游,为了获得购买经济适用房的资格,她先是在单位开了月收入1500元的证明,后来为了办理按揭贷款,她又开了年收入10万元的证明,你怎么看待为同一套房子开出收入相差10倍的证明? * L% B! l7 L" l* p3 x& h+ ]! s1 l' r. N& d
黄奇帆:这的确是一个非常典型的案例,在经济适用房的建设环节中,跟美国的五种环节对比,我们有三个环节没有衔接好。 7 j, I) ?3 j. Z2 R 2 i& q- R! H6 s$ ] 第一个就是规划环节,经济适用房所选的地段以及如何布局,应该是有严格的规划。第二,在规划时,房子的大小也不是很合理。经济适用房不应该有两三百平方米。五口之家住150平方米说得过去,如果两口之家去买一百五或者两百平方米,那就不叫经济适用房。现在经济适用房的规格、规模、地段,我们控制得不够好,这是第三个问题。 p& n8 |5 Z- Z: {% E8 P1 \/ T6 h1 p* w % F* a ]0 T; p! h 除了你刚才说的收入的证明问题,还有一个问题就是销售环节。我刚才说过,美国纽约的经济适用房只能卖给低收入者,不能卖给任何商品房的购买者,你买的时候是5000元一平方米,以后随着通货膨胀系数可能会长一点,但是不能因为旁边的市场价格到了1万,你也按1万去卖,你可能只能卖6000元,这是政府设定的,而且只能卖给低收入者。有这三个环节,再加上政府税费上的补助,控制起来就比较容易。而我们恰恰这几个环节都没有搞好。